Eine Untermieterlaubnis kann auch nach 15 Jahren widerrufen werden

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017; 65 S 285/16

Sachverhalt

Die vorherige Eigentümerin einer Wohnung in Berlin hatte den Mietern eine unbefristete Untermieterlaubnis eingeräumt. Nach einem Eigentumsübergang 2006 widerrief die neue Eigentümerin nach 15 Jahren die Erlaubnis zur Untervermietung.

Entscheidung

Berechtigterweise! Die Erteilung einer Untermieterlaubnis erweitere lediglich den Mietvertrag hinsichtlich des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs. Ein Widerruf komme in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart sei oder aber ein wichtiger Grund bestehe. Da es sich lediglich um ein Plus zum Mietvertrag handelt, muss dieser Grund nicht so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses als solches unzumutbar sei. Auch bei einer unbefristet erteilten Untermieterlaubnis dürften die Beklagten redlicherweise nicht davon ausgehen, die Erlaubnis gelte zeitlich gänzlich unbeschränkt. Vielmehr ergebe die verständige Auslegung nach Treu und Glauben, dass die Gestattung unter dem stillschweigenden Vorbehalt der Zumutbarkeit stehe. Im vorliegenden Fall hatten die Beklagten von der Untervermietungsgenehmigung in einem Umfang Gebrauch gemacht, der von der Erlaubnis nicht – mehr – gedeckt war. Nach mehr als 15 Jahren sei dem Eigentümer eine solche „Vorratshaltung“ ohne jegliche konkrete Rückkehrpläne der Beklagten in die Wohnung schlicht nicht mehr zumutbar. Demnach überwiege das Interesse des Vermieters am Erhalt der Verfügungsgewalt über sein Eigentum, weswegen der Widerruf wirksam sei.

Praxishinweis

Im vorliegenden Fall handelt es sich nach 15 Jahren Untervermietung um eine ziemlich eindeutige Überschreitung des zumutbaren Gebrauchsumfangs. Schon bei kleinen Abweichungen wie etwa Rückzugsplänen der Mieter in einigen Jahren kann sich die Bewertung der Zumutbarkeit ändern. Es empfiehlt sich daher, stets einen entsprechenden Vorbehalt in die Untermieterlaubnis aufzunehmen.