Ein Nachweis kann durch einen Makler selbst dann noch erbracht werden, wenn der Kunde das Objekt schon vorher kannte. Voraussetzung dafür ist, dass der Kunde vom Makler zusätzliche Informationen erhält, die den Kunden veranlassen, sich um das Objekt zu bemühen.

LG Hamburg, U. v. 22.01.2010 – 322 O 341/09 –

Der Fall

Der Maklerkunde erfährt durch ein am Kaufobjekt aufgestelltes Schild von dem
geplanten Verkauf, nimmt Kontakt mit dem Makler auf und lässt sich das Exposé schicken.
Aus dem Exposé geht der Kaufpreis und die bei Erwerb der Immobilie durch den Käufer zu
zahlende Courtage in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises hervor.
Der Kunde wendet sich mehrfach an den Makler mit weiteren Fragen zur Immobilie und
vereinbart durch den Makler einen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer. Verkäufer und
Kunde schließen einen notariellen Kaufvertrag über die Immobilie. Der Makler stellt dem
Kunden eine Provisionsrechnung über 20.625 €, der Kunde zahlt darauf jedoch nur 10.000 €.
Der Kunde möchte eine Herabsetzung des Maklerlohns erreichen, weil er der Ansicht ist, der
Makler habe seine Anfragen nur unzureichend beantwortet. Im Übrigen habe er die Immobilie
schon vor der Zusendung des Exposés gekannt. Der Makler klagt auf Zahlung der restlichen
Provision.

Hintergrund

Voraussetzung für einen Provisionsanspruch gemäß § 652 BGB ist zunächst der
Abschluss eines Maklervertrages. Der Abschluss eines Maklervertrages ist auch durch
schlüssiges Handeln möglich. Voraussetzung ist, dass der Makler zweifelsfrei und deutlich dem
Kunden gegenüber zu erkennen gibt, dass er von diesem bei Abschluss des Kaufvertrages
eine Provision verlangt und der Kunde daraufhin die Dienste des Maklers in Kenntnis der
Provisionsforderung in Anspruch nimmt oder sich gefallen lässt (BGH, NJW 1986, 177; BGH,
Urt. v. 16.11.2006, Az. III ZR 57/ 06). Eine Klausel im Exposé, wonach der Kunde bei
Abschluss des Kaufvertrages eine Vergütung in Höhe von 6 % des Kaufpreises zu zahlen hat,
reicht als ausdrückliches Provisionsverlangen aus (BGH Urt. v. 16.11.2006, Az. III ZR 57/ 06).
Die Annahme des Angebotes auf Abschluss eines Maklervertrages kann ausdrücklich erklärt
werden, erfolgt in der Regel jedoch stillschweigend, und zwar in der Form, dass der Kunde in
Kenntnis der Provisionsforderung Maklerdienste entgegennimmt.

Weitere Voraussetzung ist, dass der Makler tätig wird. Die Tätigkeit des Maklers kann gemäß
§ 652 BGB eine Nachweis- und / oder Vermittlungstätigkeit sein. Eine Nachweistätigkeit
gegenüber dem Käufer wird erbracht, wenn der Makler den verkaufsbereiten Verkäufer und
das Objekt benennt. Der Nachweis muss hinsichtlich Person und Objekt inhaltlich so bestimmt
sein, dass es dem Auftraggeber möglich ist, von sich aus die Vertragsverhandlungen
aufzunehmen (BGH NJW 1987, 1629). Trotz Kenntnis des nachgewiesenen Objektes und
sogar der Abschlussmöglichkeit, kann ein Nachweis des Maklers auch vorliegen, wenn der
Makler zusätzliche Informationen liefert, die den Auftraggeber veranlassen, sich um das
Objekt zu bemühen (BGH NJW-RR 90, 1269).

Die Entscheidung

Die Klage hat Erfolg. Nach Auffassung des Gerichts ist zwischen den
Parteien konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen. Nachdem der Beklagte das
Exposé mit dem Provisionshinweis erhalten habe, habe er in Kenntnis der Provisionsforderung
Maklerdienste in Anspruch genommen, indem er sich weitere Fragen bezüglich des Objektes
von dem Makler hat beantworten lassen. Auch hatte der Makler auf Wunsch des Kunden einen
kurzfristigen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer vereinbart.

Der unstreitig erbrachten Nachweistätigkeit des Maklers könne der Kunde auch keine
Vorkenntnis entgegensetzen. Zwar sei ihm das Objekt schon vor Zusendung des Exposés
bekannt gewesen. Er habe aber vom Makler zusätzliche Informationen erhalten, die ihn
veranlassten, sich um einen Besichtigungstermin zu bemühen. Diesen Besichtigungstermin
habe der Makler insoweit vermittelt, dass er den Verkäufer benannt und ein Telefongespräch
zwischen Verkäufer und dem Beklagten veranlasst habe, welches in Folge zur gewünschten
Besichtigung geführt habe. Dass der Makler selbst nicht an dem Besichtigungstermin
teilgenommen habe, ist nach Auffassung des Landgerichts unerheblich; ebenso ist
unerheblich, dass an den weiteren Verhandlungen zwischen Verkäufer und dem Beklagten der
Makler nicht involviert gewesen sei. Es könne deshalb dahin stehen, ob der Makler auch noch
vermittelnd tätig wird.

Kommentar

Das Landgericht bestätigt, dass der Makler einen Nachweis auch dann noch
erbringen kann, wenn Vorkenntnis des Objektes vorliegt. Die Vorkenntnis kann nicht den
Nachweis als solchen, sondern nur dessen Kausalität für den Kaufvertrag ausschließen. Erhält
der Kunde nach Abschluss des Maklervertrages auf seinen Wunsch sachdienliche
Informationen vom Makler, die für den Kunden von nicht unerheblichem Interesse sind und
hat der Makler damit eine wesentliche Maklerleistung erbracht, ist diese trotz Vorkenntnis
mitursächlich für den Kaufvertragsabschluss. Der Provisionsanspruch des Maklers ist mithin
entstanden.