Ein Balkon dient als Raum zu der ihm zuordnungsfähigen abgeschlossenen Wohnung der Alleinnutzung dieses Wohnungseigentümers. Er gehört aufgrund der gesetzlichen Verbundenheit zum Sondereigentum der Wohnung. Dies gilt unabhängig davon, ob der Balkon mit einer Treppe zum Garten (Gemeinschaftseigentum) verbunden ist. An Sondereigentum kommt die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes nicht in Betracht.

OLG München, Beschluss 23.09.2011, Az. 34 Wx 247/11

Sachverhalt

Das Grundbuchamt lehnt die Eintragung der Bezeichnung „SNR“ (Sondernutzungsrecht) für
einen Balkon ab. Es handelt sich dabei um einen Balkon, der in der vorgesehenen
Teilungserklärung mit der Nummer der dazu gehörigen Wohnung versehen war. Die
Eintragung als „SNR“ wurde damit begründet, dass der Balkon mit einer Treppe versehen ist,
die in den gemeinschaftlichen Garten führt. Der Balkon sei damit nicht abgeschlossen und
damit nicht sondereigentumsfähig, er stelle sich vielmehr als Terrasse dar, wurde vom
beschwerdeführenden Notar vorgetragen.

Entscheidung

Das OLG München weist die Beschwerde zurück. Bei dem von außen nur über eine Treppeerreichbaren und mit einer massiven umlaufenden Außenbrüstung versehenen Balkon handelees sich nicht um eine Terrasse. Deshalb könne Sondernutzungsrecht nicht begründet werden.Ein Balkon ist nach Auffassung des Gerichts sondereigentumsfähig. Im zu entscheidenden Fallerlaube die Auslegung der Teilungserklärung sowie der damit verbundene Aufteilungsplanallerdings nicht die Zuordnung zum Sondereigentum. Der Balkon trage zwar ebenso wie dieRäume des Sondereigentums die Nummer 1. Der Balkon trage aber auch den Zusatz „SNR“.Aus dem Plan lasse sich eine Zuordnung zur Wohnung nicht entnehmen. Der Senat führt aberweiter aus, dass er die im Vordringen begriffene Meinung teile, dass der Balkon als Raum zuder ihm zuordnungsfähigen abgeschlossenen Wohnung der Alleinnutzung diesesWohnungseigentümers dient und kraft der gesetzlichen Verbundenheit zum Sondereigentumder Wohnung gehört. Dies soll dann auch ohne entsprechende Nummerierung des Balkonsgelten, und zwar auch unabhängig von der Frage, ob er durch eine Treppe mit dem Garten(Gemeinschaftseigentum) verbunden ist. Der Senat hat die Rechtsbeschwerde zugelassen,damit vom BGH geklärt wird, ob an Balkonen mangels SondereigentumsfähigkeitSondernutzungsrechte begründet werden können.

Fazit

Die Frage, ob Balkone sondereigentumsfähig oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen
sind, ist von erheblicher Tragweite. Auch wenn die tragenden und isolierenden Teile der
Balkone Bestandteil des Gemeinschaftseigentums bleiben, ist aber für den Innenraum allein
im Bereich des Sondereigentums der Wohnungseigentümer zuständig. Die sich in der
bisherigen Rechtsprechung ergebende Fragestellung, ob mangels ausdrücklicher Zuordnung
des Balkons zum Sondereigentum der Balkon nur als faktisches Sondernutzungsrecht
behandelt werden kann, wäre damit geklärt.