Eigentümerversammlung: Darf der Verwalter einen Rechtsanwalt als Berater einladen?

Der Verwalter darf zu bestimmten Tagesordnungspunkten einen Berater (hier:
Rechtsanwalt) hinzuziehen,
• wenn das im Interesse aller Eigentümer ist (hier: komplizierte
Beschlussfassung über umfangreiche Sanierung)
• kein Interessenskonflikt besteht und
• kein Eigentümer widerspricht.

(OLG Köln, 22.6.2009 – 16 Wx 266/08)

Der Fall

Die Eigentümergemeinschaft möchte das Gebäude umfangreich sanieren. Sie fasst
darüber zwar einen Beschluss. Dieser wird jedoch angefochten und vom Gericht wegen
inhaltlicher Unbestimmtheit für ungültig erklärt. Daher wird die Sanierung nochmals auf die
Tagesordnung einer weiteren Versammlung gesetzt. Nun will der Verwalter auf Nummer
sicher gehen. Er lädt einen Anwalt hinzu, der helfen soll, wirksame Beschlüsse zu fassen.
Obwohl kein Eigentümer protestiert, ficht später ein Eigentümer alle an diesem Tag gefassten
Beschlüsse an. Begründung: Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der
Versammlung.

Rechtlicher Hintergrund

Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümerversammlung nicht
öffentlich. Da jedoch immer wieder Bedarf besteht, für bestimmte Probleme einen
Sachkundigen hinzuzuziehen (z.B. Architekt, Statiker, Rechtsanwalt), stellt sich die Frage, ob
und unter welchen Voraussetzungen der Verwalter eine solche Person „von außen“ zur
Versammlung einladen darf. Das Meinungsspektrum hierzu ist breit: Es reicht von „nur
zulässig, wenn alle einverstanden sind“ über „zulässig, wenn die Mehrheit per Beschluss
einverstanden sind“ zur Ansicht, „zulässig, wenn niemand widerspricht“.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht hält die Beschlüsse für gültig und lehnt die Anfechtung
ab. Zwar ist die Versammlung nicht öffentlich. Zweck dieses Prinzips ist es aber, die
Eigentümer von sachfremden Einwirkungen frei zu halten. Dem steht nicht entgegen, dass
der Verwalter zu bestimmten Tagesordnungspunkten einen Anwalt als Berater einlädt.
Voraussetzung: Es besteht kein konkreter Interessenskonflikt und niemand widerspricht.
Beides ist hier der Fall. Hinzu kommt, dass wegen der Komplexität der Sanierung es im
Interesse aller Eigentümer lag, formell wirksame Beschlüsse zu fassen. Zwar gehören
„bestimmte rechtliche Grundkenntnisse“ zu den Kernaufgaben des Verwalters. Das schließt
jedoch nicht aus, dass er „im Einzelfall bei anstehender komplizierter Beschlussfassung“
einen Anwalt hinzuzieht.

Praxishinweis

Der Verwalter muss darauf achten, dass er den Anwalt nur für einen
bestimmten TOP hinzuzieht. Am Besten, er kündigt dessen Teilnahme schon im
Einladungsschreiben an, denn dann fühlt sich niemand überrumpelt.