Darf der Hausverwalter im eigenen Namen klagen? Der Hausverwalter darf rückständige Mieten seit dem 1.7.2008 nicht mehr im Namen des Vermieters einklagen. Ersatzweise darf er diese Mietforderungen aber auch nicht im eigenen Namen einklagen.

(AG Köln, 25.6.2008 – 220 C 55/08)

Der Fall

Im Hausverwaltervertrag heißt es, dass der Verwalter u.a. berechtigt ist,
rückständige Mieten “gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen“. Der beauftragte
Hausverwalter klagt dementsprechend offene Mieten ein. Er erhebt die Klage im eigenen
Namen und verlangt Zahlung an den Vermieter.

Rechtlicher Hintergrund

Seit dem 1.7.2008 ist durch Gesetz geklärt, dass der Verwalter
nicht im Namen des Vermieters klagen darf. Auch Mahnbescheide darf er nicht mehr
beantragen: § 79 Abs. 2 ZPO. Hintergrund ist das Rechtsdienstleistungsgesetz, das die
„Monopolstellung“ der Rechtsanwälte teilweise gelockert, teilweise aber auch gefestigt hat.

Was sagt das Gericht?

Die Klage ist unzulässig! Im eigenen Namen darf nur klagen, wenn
ein ausreichendes „rechtsschutzwürdiges“ Interesse besteht, dass der Vermieter im
Hintergrund bleibt. Dieses Interesse ist „nur in engen Grenzen“ anzuerkennen. Grundsätzlich
sollen Rechtsinhaber und Kläger identisch sein.

Praxishinweis

Wenn der Vermieter unbedingt im Hintergrund bleiben will, gibt es noch die
Möglichkeit, dass er offene Mietforderungen treuhänderisch an den Verwalter abtritt. Der
Verwalter darf dann die an ihn abgetretenen – also seine eigenen – Forderungen als
Mahnbescheid geltend machen und vollstrecken. Ganz ohne Schwierigkeiten ist aber auch
diese Lösung nicht; denn jetzt nimmt der Verwalter die Stellung eines Inkassounternehmens
ein. Diese Funktion darf er gewerbsmäßig nur unter bestimmten, besonderen
Voraussetzungen ausüben.