Betriebskostenabrechnung: Welche Folgen hat ein unverständlicher Verteilerschlüssel?
BGH, Urteil vom 09.04.2008, VIII ZR 84/07
Der Fall
Der Vermieter rechnet im November 2004 über die Betriebskosten für das Jahr
2003 ab. Am Beginn der Abrechnung findet sich folgender Text:
„Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil
…. Umlage nach Quadratmeter WohnflächeMonate 3816,00 1176,00 12,00“ Der Mieter hält die Abrechnung, insbesondere den Umlagemaßstab für unverständlich. Daher übersendet ihm der Vermieter im März 2005 eine „überarbeitete“ Abrechnung mit unveränderter Nachforderung und klärt den Umlageschlüssel wie folgt auf: „Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil …. Umlage nach Quadratmeter WohnflächeMonate 318,00 98,00“
Der Mieter will trotzdem nicht zahlen. Daher klagt der Vermieter auf Zahlung der
Nachforderung.
Was sagt das Gericht?
Die Klage des Vermieters scheitert – der Mieter muss die
Nachforderung nicht zahlen! Laut BGH ist die Abrechnung vom November 2005 insgesamt
unwirksam, weil der Verteilerschlüssel unverständlich ist. Ohne Informationen über die
zugrundeliegenden Rechenschritte (= 318 m² Gesamtwohnfläche x 12 Monate) kann man
nicht erkennen, wie sich die unter „Gesamtsumme“ genannte Zahl von 3.816,00 errechnet.
Gleiches gilt für die unter „Ihr Anteil“ angegebene Zahl von 1176,00 (= 98 m²
Einzelwohnfläche x 12 Monate). Eine Abrechnung muss aber ohne Zuhilfenahme von fremder
Hilfe für den Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Ist sie das nicht, ist sie
unwirksam.
Auch die Abrechnung vom März 2006 hilft dem Vermieter nicht. Diese ist zwar wirksam, weil
man jetzt ohne weiteres den Verteilerschlüssel verstehen kann. Jedoch wurde diese zu spät –
nämlich nach Ablauf der Jahresabrechnungsfrist (hier: 31.12.2005) erstellt, so dass der
Vermieter mit seiner Nachforderung ausgeschlossen ist.
Praxishinweis Software
Regelmäßig heißt es: „Solche Zahlenkombinationen macht unsere
EDV. Das ist nicht zu ändern.“ Das hilft bei Gericht aber nicht weiter: Der Softwarelieferant
muss eine untadelige Abrechnung liefern. Der Vertrag mit der Softwarefirma sollte das
sicherstellen – auch durch eine entsprechende Haftungsklausel.
Praxishinweis Zeit
Der Mieteranwalt wird taktisch vorgehen, also Zeit schinden und den
Formfehler erst dann monieren, wenn jede Nachbesserung zu spät ist. Daraus folgt die
Empfehlung: Betriebskosten sind frühzeitig abzurechnen und spätestens bis Ende Oktober
einzuklagen. Sonst droht ein Total-Ausfall der Nachforderung!