Betriebskosten-Abrechnung: Müssen die Kosten für Be- und Entwässerung getrennt abgerechnet werden?

Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Be- und
Entwässerung jedenfalls dann als Sammelposition einheitlich abrechnen, wenn er
diese Wasserkosten einheitlich nach dem gemessenen Verbrauch verteilt abrechnet.

(BGH, 15.7.2009 – VIII ZR 340/08)

Der Fall

In einem Mietshaus wird der Wasserverbrauch der Mieter durch die einzelnen
Wasseruhren in den Wohnungen gemessen. In der Betriebskostenabrechnung legt der
Vermieter dann diese Verbrauchskosten als eine einzige Position „Kalt- und Abwasser“ um.
Der Mieter kürzt die Nachzahlungsforderung um diesen Betrag. Er meint, die Kosten von Beund
Entwässerung müssten separat ausgewiesen werden.

Rechtlicher Hintergrund

Bis zu dieser Entscheidung entsprach es der ganz überwiegenden
Meinung, dass der Vermieter die Frisch- und Abwasserkosten in der
Betriebskostenabrechnung gesondert auszuweisen und umzulegen hat.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Vermieter Recht! Der Mieter muss die
Wasserkosten also nachzahlen. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass es für
eine – formell – ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur der bekannten 4
Mindestangaben bedarf: 1. Zusammenstellung der Gesamtkosten, 2. Angabe und Erläuterung
der Verteilungsschlüssel, 3. Berechnung des Mieteranteils, 4. Abzug der Vorauszahlungen. Für
die Gesamtkosten müssten nicht generell die einzelnen Kosten ausgewiesen werden. Vielmehr
genügt auch eine zusammenfassende Abrechnung, wenn sie nur nachvollziehbar und prüffähig
ist. Das ist bei einer einheitlichen Wasserabrechnung jedenfalls dann der Fall, wenn die Kosten
einheitlich nach dem individuellen Frischwasserverbrauch verteilt werden. Denn der Mieter
kann dann prüfen: Umlagefähigkeit, Kostenermittlung für Be- und Entwässerung sowie
Kostenverteilung.

Praxishinweis

Ein langjähriger Streit in einer sehr praxisrelevanten Sachfrage ist
entschieden. Die Entscheidung muss auch dann gelten, wenn sich die Tarife für Frisch- und
Schmutzwasser unterschiedlich entwickeln.
Offen bleibt, ob der Vermieter unterschiedliche Kostenanteile ausweisen muss, also z.B. bei
„Versicherungen“ die Kosten der einzelnen Versicherungsarten, bei „Straßenreinigung“ die
Kosten der öffentlichen Straßenreinigung und des Winterdienstes. Der vorsichtige Vermieter
sollte weiterhin getrennt ausweisen. Er erleichtert die Prüfbarkeit der Abrechnung. Und was
nützt eine Abrechnung, die nur „gerade noch“ ihr Ziel erreicht – oder auch nicht erreicht?