Streetart an der Hausfassade: Die Mehrheit darf ein Kunstwerk beschließen

Wohnungseigentümer können mit Stimmenmehrheit beschließen, eine Hausfassade durch ein großformatiges Streetart-Gemälde gestalten zu lassen. Auch eine erhebliche, auf mehrere Jahre angelegte Veränderung des Erscheinungsbilds ist eine bauliche Veränderung, über die nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden kann. Der Beschluss muss das fertige Kunstwerk nicht bis ins Detail vorgeben. Eine grundlegende Umgestaltung nach § 20 Abs. 4 WEG ist anhand der Wohnanlage als Ganzes zu beurteilen. Bloßes Missfallen an der Gestaltung begründet keine unbillige Benachteiligung.

BGH, Urteil vom 25.09.2026; V ZR 165/25

Sachverhalt

Der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ bot einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses auf seine Kosten von einer Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Gemälde sollte möglichst länger als zehn Jahre erhalten bleiben. Nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft jedoch frei entscheiden können, die Fassade etwa zu überstreichen oder zu dämmen. Die Eigentümer ermächtigten die Verwalterin mehrheitlich zum Abschluss eines entsprechenden Gestattungsvertrags. Ein Wohnungseigentümer focht den Beschluss an. Er hielt ihn unter anderem für zu unbestimmt, weil das spätere Aussehen des Bildes noch offen war, und sah in dem Gemälde eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage. Amts- und Landgericht wiesen seine Klage ab.

Entscheidung

Der BGH wies die Revision zurück. Auch eine künstlerische Fassadengestaltung, die das Erscheinungsbild über Jahre erheblich verändere, falle unter die baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 1 WEG und könne mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Der Beschluss sei hinreichend bestimmt: Die Künstlerin sei namentlich bezeichnet und die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung sowie der zeitliche Rahmen seien geregelt. Das fertige Motiv müsse nicht vorab feststehen. Künstlerisches Schaffen sei ein kreativer Prozess, für den Gestaltungsspielraum erforderlich sei. Rahmenbedingungen etwa zu Farbgebung und Stil könnten eine ausreichende Vorstellung vom späteren Erscheinungsbild vermitteln. Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks stelle regelmäßig noch keine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG dar. Entscheidend sei, ob die äußere Gestalt der Wohnanlage als Ganzes grundlegend verändert werde. Das hänge von den Umständen des Einzelfalls ab. Hier habe das Landgericht auch berücksichtigen dürfen, dass das Gemälde Teil eines größeren, von der Stadt unterstützten Kunstprojekts sei. Eine unbillige Benachteiligung des klagenden Eigentümers liege ebenfalls nicht vor. Dass ihm die Gestaltung weniger zusage als anderen Eigentümern, bedeute keine stärkere Beeinträchtigung gegenüber den übrigen Eigentümern.

Fazit

Die Entscheidung gibt Gemeinschaften mehr Spielraum bei der künstlerischen Fassadengestaltung. Für einen tragfähigen Beschluss sollten insbesondere die betroffene Fläche, die ausführende Person, die Kosten und der zeitliche Rahmen erkennbar sein. Ein fertiger Entwurf ist bei einem Kunstwerk nicht zwingend erforderlich. Ob ein Projekt die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt, bleibt im konkreten Fall zu prüfen. Die im entschiedenen Fall vereinbarte Kostenübernahme und die Entscheidungsfreiheit nach fünf Jahren waren Umstände dieses Projekts, keine allgemein geltenden Fristen oder Voraussetzungen.