Jahresabrechnung: Muss der WEG-Verwalter haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen ausweisen?

AG Bremen, Beschluss vom 03.06.2007; 111a II 89/2007

Sachverhalt

Haushaltsnahe Dienstleistungen werden gemäß § 35a EStG durch eine Steuerminderung gefördert. Bis vor kurzem profitierten nur solche Wohnungseigentümer von der Steuervergünstigung, die selbst Arbeitgeber oder Auftraggeber der betreffenden Leistung waren. Kürzlich hat das Bundesfinanzministerium (BMF) den Kreis der Begünstigten erweitert. Jetzt können Wohnungseigentümer auch dann in den Genuss der Steuerminderung kommen, wenn die Auftragserteilung durch die WEG oder den Verwalter erfolgte. Erforderlich ist ein Nachweis der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kostenteile – entweder in der Jahresabrechnung oder in einer gesonderten Bescheinigung. Umstritten ist, ob der WEG-Verwalter verpflichtet ist, solche Nachweise auszustellen und ob er ggf. eine zusätzliche Vergütung verlangen kann.

Was sagt das Gericht?

Das AG Bremen hat nun entschieden, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen, wenn dies im Verwaltervertrag nicht ausdrücklich geregelt ist. Der Wohnungseigentümer muss also das ihm zustehende Einsichtsrecht ausüben und die entsprechende Aufstellung selbst erstellen. Er kann aber auch mit dem Verwalter vereinbaren, dass dieser die Aufgabe gegen zusätzliches Entgelt erbringt.

Über eine Zusatzvergütung hatte das AG Hannover zu entscheiden: Die Wohnungseigentümer hatten beschlossen, dem Verwalter künftig 1,00 € pro Wohnung und Monat für die Erstellung der Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen zu zahlen. Dies hielt das Gericht für gerechtfertigt. Denn die Erstellung von Nachweisen über haushaltsnahe Dienstleistungen führt zumindest in der Anfangsphase zu einem erhöhten Arbeitsaufwand für den Verwalter: Er muss die Handwerkerrechnungen darauf überprüfen, ob die Lohnkosten separat ausgewiesen sind. Auch bringt die zusätzliche Aufgabe ein erhöhtes Haftungsrisiko mit sich. Außerdem muss die Abrechnungssoftware diesen Erfordernissen angepasst werden. Daher ist die Sondervergütung berechtigt und in Höhe von 1,00 € netto pro Wohnung und Monat auch angemessen. Da der Verwaltungsaufwand aber in Zukunft wieder abnimmt, soll die Sondervergütung aber nur für ein Jahr gezahlt werden. (AG Hannover, Beschl. v. 29.6.2007 – 73 II 382/07)

Praxishinweis

Erste Gerichtsentscheidungen kommen also zu dem Schluss, dass der Verwalter für die Nachweise eine Zusatzvergütung verlangen darf. Die weitere Entwicklung muss hier aber noch abgewartet werden.

In jedem Fall sollte der Verwalter sich sicherheitshalber darauf beschränken, die reinen Kosten und ihre Verteilung auf die einzelnen Eigentümer auszuweisen. Die Zuordnung unter die verschiedenen Tatbestände des § 35a EStG sollte er jedoch nicht vornehmen. Dies setzt steuerliche Kenntnisse voraus, über die ein Verwalter nicht verfügt (und auch nicht verfügen muss). Da der WEG-Verwalter nicht befugt ist, in Steuersachen zu beraten, wäre das wohl sogar eine Ordnungswidrigkeit.