Umstellung auf Fernwärme: Darf der Vermieter einseitig umstellen?

BGH, Urteil vom 27.06.2007; VIII ZR 202/06

Sachverhalt

Die Wohnung wird mit Zentralheizung beheizt. Im Mietvertrag vom 9.5.1984 heißt es: „Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV) sind in der Nettomiete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen: […] 18. Heizung […].“ Ende 2001 stellt der Vermieter auf Fernwärme um. In der Betriebskostenabrechnung 2002 legt er die Fernwärmekosten gemäß Fernwärmetarif um. Es ergibt sich eine Nachzahlung von 170,35 €. Da der Mieter die Zahlung verweigert, klagt der Vermieter.

Was sagt das Gericht?

Die Klage hat Erfolg. Der BGH klärt in seinem Urteil einen alten Streit:

Der Vermieter darf im laufenden Mietverhältnis auf Fern- oder Nahwärmelieferung umstellen und die Kosten der Wärmelieferung umlegen, wenn der Mieter zustimmt oder wenn der Vertrag einen ausreichenden Umstellungsvorbehalt enthält. Streitig ist, ob und wie ausführlich der Vorbehalt die Umstellung erläutern muss. Denn nach der Umstellung legt der Vermieter nicht mehr die Kosten der Eigenerzeugung um, sondern den Wärmepreis des Wärmelieferanten. Dieser enthält aber auch solche Kosten, die eigentlich nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen: Finanzierungs-, Instandhaltungskosten und Gewinn.

Der BGH meint, dass die oben geschilderte Regelung des Mietvertrags als Umlagevereinbarung genügt. Denn die Kosten der Fernwärmelieferung gehören zu den Kosten gemäß „Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV“, die laut Mietvertrag umgelegt werden dürfen. Das gilt jedenfalls bei Mietverträgen, die nach dem 1.5.1984

geschlossen wurden. Denn an diesem Tag trat erstmals eine Fassung der II. BV in Kraft, die die Kosten der Fernwärmelieferung erfasst.

Praxishinweis

Der BGH musste nicht über eine Umstellung auf Nahwärmelieferung entscheiden. Trotzdem ist absehbar, dass das Gericht bei Nahwärme zu demselben Ergebnis kommen wird. Es gilt dort aber ein anderer Stichtag: Die Umlage von Nahwärmekosten ist erst seit 1.3.1989 zulässig.