Entziehung des Wohneigentums: Genügt die fortlaufend unpünktliche Zahlung des Wohngelds?

BGH, Urteil vom 19.01.2007; V ZR 26/06

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer zahlt sein Wohngeld über mehrere Jahre hinweg erst nach gerichtlicher Geltendmachung. Im August 2004 ist erneut ein Rückstand von rund 7.300 € aufgelaufen. Die Wohnungseigentümer beschließen daraufhin, dem säumigen Eigentum das Wohnungseigentum zu entziehen. Der Beschluss wird nicht angefochten. Einige Wohnungseigentümer fordern den säumigen Wohngeldzahler auf, seine Wohnung freiwillig an sie zu verkaufen. Diese Initiative bleibt aber ohne Erfolg. Erst nachdem die Entziehungsklage anhängig ist, gleicht der Eigentümer die Rückstände aus. Jetzt streitet er sich mit der Eigentümergemeinschaft, ob der Entziehungsbeschluss wirksam war.

Was sagt das Gericht?

Der Entziehungsbeschluss war unwirksam. Das liegt aber nicht daran, dass kein Entziehungsgrund vorlag. Nach Ansicht des BGH rechtfertigt die fortdauernd unpünktliche Zahlung des Wohngelds sehr wohl die Entziehung des Wohnungseigentums. Dadurch macht sich der betroffene Eigentümer einer so schweren Pflichtverletzung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern schuldig, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist. Das Gemeinschaftseigentum lässt sich nur dann sachgerecht verwalten, wenn die Wohnungseigentümer die Beschlüsse über die Aufbringung der erforderlichen Mittel auch umsetzen und die Wohngelder und Umlagen zahlen. Entzieht sich ein Wohnungseigentümer dieser Pflicht nicht nur gelegentlich und nicht nur geringfügig, fehlt der Verwaltung die nötige Planungssicherheit. Das gilt nicht nur dann, wenn hohe Rückstände auflaufen, sondern auch dann, wenn der Wohnungseigentümer grundsätzlich nur auf Mahnung oder Klage zahlt.

Der Entziehungsbeschluss scheitert aber trotzdem, weil es an einer ausreichenden Abmahnung fehlt. Die Gemeinschaft muss dem säumigen Eigentümer grundsätzlich zunächst einmal die möglichen Konsequenzen seines Fehlverhaltens vor Augen führen. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers soll die Entziehung des Wohnungseigentums das letzte Mittel zur Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens sein. Es darf nur gegenüber dem böswilligen „Störenfried“ angewandt werden. Böswilligkeit liegt aber in der Regel erst dann vor, wenn die Eigentümer vergeblich versucht haben, den Wohngeldschuldner zur Einhaltung seiner Pflichten anzuhalten.

Praxishinweis

Die Möglichkeiten der Entziehung werden eher unterschätzt. Der BGH bekräftigt ja ausdrücklich, dass die Entziehung auch gegenüber dem notorischen Schlechtzahler infrage kommt!