Lücke im Mietvertrag: Darf man sich ersatzweise auf eine langjährige Praxis berufen?
OLG Celle, Beschluss vom 16.10.2006; 4 U 157/06
Sachverhalt
Der Mieter eines Gewerbeobjekts muss laut Mietvertrag nur für die Heizkosten eine monatliche Vorauszahlung leisten. Die anderen Nebenkosten (Kanalisation, Schornsteinfeger u.a.) sind mit einer monatlichen Pauschale abgegolten. Im Jahr 2004 erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 und ermittelt eine Nachzahlungsforderung. In diesen Nebenkostenabrechnungen werden die laut Mietvertrag eigentlich pauschal abgegoltenen Nebenkosten nach einem Flächenschlüssel auf die Mieter umgelegt. Darüber hinaus wird auch die Grundsteuer umgelegt, die im Mietvertrag eigentlich nicht als umlagefähig vereinbart ist. Der Mieter will die Nachzahlung nicht leisten, weil es an der erforderlichen Umlagevereinbarung fehlt. Der Vermieter meint hingegen, die Abrechnung sei in derselben Art und Weise schon zwei Mal erfolgt – für die Jahre 1997 und 1998. Damals habe der Mieter die Nachforderungen vorbehaltlos gezahlt. Deshalb müsse er auch jetzt zahlen.
Was sagt das Gericht?
Das OLG Celle gibt dem Mieter Recht. Der Vermieter kann nur für solche Nebenkosten eine Nachzahlung verlangen, die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind. Zwar kann eine Umlagevereinbarung auch stillschweigend durch jahrelange Übung zustande kommen. Dies setzt aber voraus, dass der Mieter die zusätzlich abgerechneten Nebenkosten über mehrere Jahre anstandslos gezahlt hat. Wenn der Mieter aber nur zwei Jahre gezahlt hat, genügt das nicht.
Praxishinweis
Die Rechtsprechung ist sehr uneinheitlich im Hinblick auf die Frage, welcher Zeitraum für die Annahme einer schlüssigen Vertragsänderung verstrichen
sein muss. Es wurde schon nahezu alles vertreten. Nach einigen Urteilen reicht die dritte, fünfte, sechste oder achte Bezahlung des Abrechnungssaldos aus. Anderen Gerichten sind strenger. Der BGH hat immerhin schon einmal entschieden, dass ein Zeitraum von sechs Jahren ausreicht. Zumindest ab diesem Zeitpunkt kann man also von einer stillschweigenden Vertragsänderung ausgehen.