Modernisierung: Ist die Mieterhöhung trotz verspäteter Modernisierungsankündigung wirksam?

BGH, Urteil vom 19.09.2007; VIII ZR 6/07

Sachverhalt

Der Vermieter kündigt mit Schreiben vom 18. August den Einbau eines Aufzugs an; die Mieterhöhung für diese Maßnahme werde voraussichtlich 108,08 € betragen. Der Mieter will diese Maßnahme nur dulden, wenn sich die Miete nicht erhöht. Der Vermieter diskutiert nicht lange und beginnt schon im September mit den Arbeiten. Anschließend macht er eine Mieterhöhung geltend. Da der Mieter sie nicht akzeptiert, klagt der Vermieter auf Zahlung. Zunächst ohne Erfolg, da die unteren Instanzen meinen, der Vermieter es versäumt habe, die Modernisierungsmaßnahme, wie gesetzlich vorgeschrieben, drei Monate vorher anzukündigen.

Was sagt das Gericht?

Der BGH hält die Mieterhöhung für wirksam, auch wenn die 3-Monats-Frist nicht eingehalten wurde. Er begründet dies mit dem Wortlaut des Gesetzes in § 559b BGB. Dort heiß es, dass die Mieterhöhung erst mit 6 Monaten Verzögerung wirksam wird, wenn der Vermieter es versäumt hat, die Modernisierung anzukündigen. Wenn aber – so der BGH – eine gänzlich unterlassene Ankündigung nur zu einer Verzögerung der Mieterhöhung führt, kann eine verspätete Ankündigung nicht dazu führen, dass die Mieterhöhung überhaupt nicht durchsetzbar ist.

Das Gericht argumentiert auch mit dem Zweck der dreimonatigen Ankündigungsfrist. Sie soll dem Mieter Gelegenheit geben, sich auf die beabsichtigten Baumaßnahmen einzustellen und gegebenenfalls vor Beginn der Arbeiten zu kündigen. Die Ankündigungsfrist dient also allein dem Schutz des Mieters; sie soll aber nicht die Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters einzuschränken.

Die Möglichkeit zur einseitigen Mieterhöhung nach Modernisierungen soll dem Vermieter auch einen finanziellen Anreiz für Modernisierungen geben. Dieser Anreiz würde entfallen, wenn die Mieterhöhung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift scheitern kann.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist vor allem für Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich relevant. Wenn der Vermieter innerhalb der Wohnung des Mieters modernisieren will, kommt er um eine form- und fristgerechte Modernisierungsankündigung nicht herum. Denn für den Zutritt in die Wohnung muss er einen sog. Duldungsanspruch durchsetzen, und damit hat er nur dann Erfolg, wenn die Modernisierungsankündigung wirksam ist – also form- und fristgerecht!