Zur Untervermietung einer nicht als Hauptsitz genutzten Wohnung

BGH, Urteil vom 27.09.2023; VIII ZR 88/22

Sachverhalt

Der Kläger ist Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung in Berlin. Nach einem Umzug aufgrund einer Vergrößerung seiner Familie, will er die Wohnung aus beruflichen Gründen weiter nutzen. Später erbittet er beim Vermieter die Erlaubnis, die Wohnung teilweise unterzuvermieten. Dies lehnt die Vermieterin ab. Der Kläger erhebt Klage auf Zustimmung zur Untervermietung für zwei namentlich benannte Personen. Das Landgericht Berlin weist die Klage ab. Der Kläger erhebt Revision zum BGH.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das Landgericht Berlin ist nach Auffassung des BGH rechtsfehlerhaft von einem zu engen Verständnis des Begriffs des sog. „berechtigten Interesses“ des Mieters i.S.d. des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ausgegangen. Gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis für eine Teil-Untervermietung verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies ist bereits dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Der Grund der Verringerung der zu tragenden Mietlast stellt grundsätzlich ein solches Interesse dar. Das Berufungsgericht habe in seiner Entscheidung verkannt, dass ein berechtigtes Interesse nicht den fortdauernden Bestand des Hauptwohnsitzes voraussetze. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB stelle keine qualitativen Anforderungen bezüglich einer verbleibenden Nutzung des Wohnraumes durch den Mieter. Wesentlich sei vielmehr, dass der Mieter den Gewahrsam des Wohnraums nicht vollständig aufgibt. Der Zweck des § 553 Abs. 1 BGB bestehe darin, dem Mieter die Wohnung, an welcher er – aus welchen Gründen auch immer – festhalten will, zu erhalten.

Entscheidung

Die Begründung des Landgerichts, wonach allein der Wunsch des Mieters einen Zweitwohnsitz allein aus Komfortgründen zu unterhalten nicht mehr unter das „berechtigte Interesse“ nach § 553 BGB fällt, teilt der BGH ausdrücklich nicht. Vielmehr entscheidend sei nur, dass der Mieter ein irgendwie geartetes persönliches oder wirtschaftliches Interesse an der Teil-Untervermietung der Wohnung hat. Hierfür reicht es schon, wenn der Mieter die finanzielle Belastung verringern möchte. Das in der Tat nicht wegzudiskutierende Argument, dass der Mieter, der sich die Wohnung nur vorhalten möchte und mit einer Teil-Untervermietung in einem angespannten Wohnungsmarkt wie Berlin mehr oder weniger einen zweiten Wohnungsmarkt öffnet, ist, ist leider unerheblich.