Kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen nach Abrechnungsreife
Mit Ablauf der Abrechnungsfrist tritt die sogenannte Abrechnungsreife ein, mit der ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Nebenkostenvorauszahlungen untergeht.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2022; 24 U 8/21
Sachverhalt
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin von Gewerberaumflächen. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass über Nebenkostenvorauszahlungen bis zum 30.09. des Folgejahres abzurechnen ist. Wegen der Covid-19-Pandemie wird das Geschäft der Beklagten für die Monate April und Mai 2020 auf staatliche Anordnung hin geschlossen. Während dieser Zeit zahlt sie die Miete nicht vollständig. Die Klägerin begehrt nun Zahlung der geschuldeten Miete sowie der Nebenkostenvorauszahlung für April und Mai 2020.
Entscheidung
Das Oberlandesgericht Düsseldorf lehnt zunächst eine Mietminderung wegen eines Sach- oder Rechtsmangels gemäß § 536 Abs. 1 BGB ab. Eine Mietminderung könne stattdessen auf eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB gestützt werden. Der Mieterin sei demnach nicht zuzumuten, dass sie das alleinige Risiko eines Corona-Lockdowns trage. Ein Anspruch der Vermieterin auf Zahlung rückständiger Betriebskosten für die Monate April und Mai bestehe nach Auffassung des Oberlandesgerichts nicht. Mit Ablauf der Abrechnungsfrist (30.09.) sei die sogenannte Abrechnungsreife eingetreten und somit der Anspruch auf rückständige Nebenkostenvorauszahlungen für den fraglichen Abrechnungszeitraum untergegangen. Die Vermieterin könne in einem solchen Fall nur noch einen etwaigen Saldobetrag, der sich aus der Betriebskostenabrechnung ergibt, verlangen und eben keine Vorauszahlung mehr.
Fazit
Die Abrechnungsreife (und damit der Untergang des Vorauszahlungsanspruchs) tritt mit Fälligkeit der Abrechnung ein. Die Abrechnungsfrist ergibt sich entweder aus dem Gewerberaummietvertrag selbst oder bestimmt sich nach den üblichen Umständen. Eine gesetzliche Abrechnungsfrist existiert nur für Wohnraummietverhältnisse. Fehlt es in einem Gewerberaummietvertrag an einer konkreten Vereinbarung, hat der Vermieter nach einer angemessenen Frist abzurechen, laut BGH spätestens zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.