Muss der Mietvertrag eine Öffnungsklausel für die Umlage neuer Betriebskosten enthalten?

BGH, Urteil vom 27.09.2006; VIII ZR 80/06

Sachverhalt

Laut Mietvertrag muss der Mieter u.a. die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung anteilig tragen. Außerdem enthält der Vertrag eine Klausel, nach der neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Rund zwanzig Jahre nach Vertragsschluss wird das Wohngebäude an einen neuen Eigentümer verkauft. Dieser schließt erstmals Sach- und Haftpflichtversicherungen ab. In der nachfolgenden Betriebskostenabrechnung stellt er auch die anteiligen Kosten dieser Versicherungen in Rechnung. Ein Mieter will nicht zahlen. Sein Argument: Kosten, die der Vermieter selbst verursacht, soll er nicht nachträglich auf den Mieter umlegen dürfen. Außerdem habe nur der Vermieter einen Vorteil durch den verbesserten Versicherungsschutz.

Was sagt das Gericht?

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Erstattung der anteiligen Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherungen. Grundlage ist die Umlagevereinbarung im Mietvertrag, nach der Aufwendungen für Versicherungen zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Da die Versicherungsverträge erst nach Mietvertragsschluss abgeschlossen wurden, handelt es sich bei den Versicherungsbeiträgen auch um „neue“ Betriebskosten. Solche Kosten können jedenfalls dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn es – wie hier – eine entsprechende Öffnungsklausel gibt. Die Argumente des Mieters überzeugen den BGH nicht. Nach dem Inhalt des Mietvertrages musste der Mieter damit rechnen, dass neue Betriebskosten hinzukommen und dass dabei auch die Aufwendungen für eine Sach- und Haftpflichtversicherung in Frage kommen. Einen besonderen Schutz gegen unabsehbare Kostensteigerungen benötigt der Mieter nicht. Denn der Kreis der umlegbaren Betriebskosten ist durch die BetriebskostenVO begrenzt. Außerdem muss der Vermieter auch bei der Umlage neuer Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.

Praxishinweis

Das Urteil könnte so verstanden werden, dass neue Betriebskosten nur dann umlegbar sind, wenn eine Reglung im Vertrag diese Möglichkeit ausdrücklich vorsieht. Das entspricht aber nicht der bisherigen BGH-Rechtsprechung. Danach reicht es aus, dass die Umlage der jeweiligen Betriebskostenart dem Grunde nach vereinbart ist – etwa durch Verweis auf die BetriebskostenVO. Allerdings ist diese Rechtsprechung nicht „zementiert.“ Deshalb sollte man trotzdem eine Öffnungsklausel für neu entstehende Betriebskosten im Vertrag haben.