Betriebskosten: Muss der Mieter die nach einer Modernisierung neu anfallenden Betriebskosten tragen?

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006; 65 S 169/06

Sachverhalt

Vereinbart ist eine Bruttokaltmiete. Während des Mietverhältnisses baut der Vermieter einen Aufzug ein, ohne dies als Modernisierungsmaßnahme anzukündigen. Der Mieter nutzt diesen Aufzug auch. Der Vermieter legt die Betriebskosten des Fahrstuhls anteilig auf den Mieter um. Der Mieter will aber nicht zahlen.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht stellt sich auf die Seite des Mieters. Grundsätzlich muss nämlich der Vermieter die Betriebskosten tragen, wenn die Abwälzung auf den Mieter nicht im Mietvertrag vereinbart ist. Eine solche Umlagevereinbarung wurde hier aber nicht abgeschlossen. Mit der Mietstruktur„Bruttomiete“ sind alle Betriebskosten abgegolten. Das gilt auch für die Aufzugskosten.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Vermieter die Betriebskosten tragen muss, kommt nur dann in Betracht, wenn Treu und Glauben es erfordern. Als Beispiel nennt das Gericht die Umstellung von Ofenheizung auf eine Zentralheizung. Der Mieter spart hier die bisherigen Heizkosten (z. B. Kohlen). Deshalb ist er nach Treu und Glauben verpflichtet, auch die neuen Betriebskosten der Zentralheizung zu tragen. In allen übrigen Fällen verbleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, die erhöhten Betriebskosten durch eine Erhöhung der Bruttomiete gemäß § 558 BGB auf den Mieter umzulegen.

Praxishinweis

Der Vermieter sollte Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß ankündigen und mit den Mietern eine ausdrückliche Umlagevereinbarung hinsichtlich der neuen Betriebskosten abschließen. Weigert sich ein Mieter, der Vereinbarung zuzustimmen, sollte er von der Fahrstuhlnutzung ausgeschlossen werden. Die Aufzugshersteller bieten entsprechende Zugangscodes an. Diese lassen sich übrigens auch zur nutzungsabhängigen Kostenverteilung nutzen.