Zertifizierter Verwalter: Müssen alle Mitarbeiter zertifiziert sein?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.06.2026; 2-13 S 1/26

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer focht die Bestellung einer Verwaltungs-GmbH zum „zertifizierten Verwalter“ sowie den Beschluss über den Verwaltervertrag an. Sein Argument: Nur die Geschäftsführerin sei als „Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“ einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt. Die übrigen Mitarbeiterinnen nicht – deshalb dürfe die GmbH sich nicht als zertifizierter Verwalter bezeichnen. Zusätzlich beanstandete er einen Beschluss, der die Verwalterbestellung rückwirkend zum 01.01.2024 bestätigte. Das Amtsgericht Wiesbaden gab der Klage statt; die Gemeinschaft legte Berufung ein.

Entscheidung

Das LG Frankfurt hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Nach § 26a WEG i. V. m. § 8 ZertVerwV müssen nicht alle Mitarbeiter einer als Verwalter tätigen juristischen Person zertifiziert sein. Entscheidend ist nur, dass Personen, die unmittelbar mit Verwaltungsaufgaben betraut sind – also eigenverantwortlich entscheiden oder leiten –, zertifiziert oder gleichgestellt sind. Untergeordnete, weisungsgebundene Tätigkeiten wie Buchhaltung, Sekretariat oder die Weiterleitung von Mängelmeldungen an feste Auftragsfirmen lösen keine Zertifizierungspflicht aus.
Nach Zeugenvernehmung war die Kammer überzeugt: Allein die Geschäftsführerin trifft eigenständige Verwaltungsentscheidungen (Jahresabrechnung, Auskünfte zu Sonder-/Gemeinschaftseigentum). Die übrigen Mitarbeiterinnen arbeiten nur zu oder setzen Weisungen ohne eigenen Spielraum um – die Zertifizierungsvoraussetzungen waren damit erfüllt.

Zum rückwirkenden Beschluss stellte die Kammer klar: Er begründet das Verwalteramt nicht rückwirkend – wer ohne wirksame Bestellung handelt, ist „faktischer Verwalter“. Ungültig ist der Beschluss deshalb aber nicht: Er dokumentiert das Einverständnis der Eigentümer mit der bereits ausgeübten Tätigkeit und schafft Klarheit über Vergütung und Rechtsbeziehungen für die Übergangszeit.

Praxishinweis

Es genügt, wenn Personen mit echter Entscheidungs- und Leitungsverantwortung zertifiziert oder nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt sind. Assistenz, Buchhaltung, Hausmeister oder Sachbearbeiter, die nach klaren Vorgaben handeln, brauchen keine Prüfung. Entscheidend ist die tatsächliche Organisation: Wer Eigentümerkontakt hat, sollte nachweislich ohne eigenen Entscheidungsspielraum agieren – etwa durch dokumentierte Weisungsketten, feste Auftragslisten für Kleinreparaturen und Rückfragepflicht an die zertifizierte Leitung bei rechtlich relevanten Fragen. Im Streitfall trägt die Verwaltung die Beweislast dafür; hier gelang der Nachweis erst durch eine detaillierte Zeugenaussage – interne Zuständigkeiten gehören daher schriftlich dokumentiert. Bei Neubestellungen empfiehlt es sich, den Beschluss von vornherein zum tatsächlichen Tätigkeitsbeginn zu fassen – eine rückwirkende Bestätigung schafft zwar Klarheit, ersetzt aber keine rechtzeitige, ordnungsgemäße Bestellung.

Fazit

Die Zertifizierungspflicht nach § 26a WEG trifft bei juristischen Personen nicht das gesamte Personal, sondern nur Personen mit echter Entscheidungsmacht – eine praxisnahe Erleichterung für Verwaltungen mit gestuften Teams.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Absenkungsbeschluss kann Gegenstand einer Beschlussmängelklage sein!
BGH, Urteil vom 17.07.2026; V ZR 190/25

1. Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG kann Gegenstand einer Beschlussmängelklage sein.
2. Die gerichtliche Ungültigerklärung eines Absenkungsbeschlusses führt ebenso wie seine Nichtigkeit nur zur Anfechtbarkeit eines anschließend im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit gefassten Beschlusses.
3. Die Beschlussmängelklage gegen einen Absenkungsbeschluss wird mangels Rechtsschutzinteresses unzulässig, wenn der Umlaufbeschluss, über den in dem Absenkungsbeschluss bezeichneten Gegenstand, bestandskräftig geworden ist.

Hausgeldausfälle drohen: Was nun?
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.08.2026; 2-13 S 4/26

1. Befürchtet eine Wohnungseigentümergemeinschaft Hausgeldausfälle, kann sie hierzu im Wirtschaftsplan Vorsorge treffen; über die insoweit geforderten Vorschüsse ist in der Jahresabrechnung abzurechnen.
2. Ohne einen Beschluss über die Einforderung entsprechender Vorschüsse entspricht ein Beschluss, die Ausfälle in der Jahresabrechnung für zurückliegende Zeiträume auf die solventen Eigentümer zu verteilen, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Teilanfechtung ist besser!
LG Köln, Urteil vom 07.05.2026; 15 S 126/25

1. Eine Teilanfechtung der Jahresabrechnung, d.h. nur die Anfechtung einer abgrenzbaren Kostenposition ist zulässig.
2. Kommt es bei der Anfechtung eines Beschlusses insgesamt lediglich zu einer Teilaufhebung des Beschlusses nur hinsichtlich einzelner Positionen, ist die Klage im Übrigen abzuweisen; weil ein Teilunterliegen vorliegt, sind die Kosten entsprechend zu quotieren.