Hausverwalter: Macht sich der Verwalter schadenersatzpflichtig, wenn er eine mögliche Mieterhöhung nicht durchsetzt?

OLG Saarbrücken, Urteil vom 08.02.2006; 5 U 178/05

Sachverhalt

In einem Wohnungsmietvertrag ist ein Mietzins vereinbart, der weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Schon zum 1.11.2000 hätte der Verwalter eine Mieterhöhung um 30% durchsetzen können. Er bleibt aber untätig, obwohl der Verwaltervertrag ihn u.a. zu „Verhandlung, Abschluss und Änderung von Mietverträgen“ verpflichtet. Im März 2003 setzt der Eigentümer die Mieterhöhung dann selbst durch. Anschließend wendet er sich an den Verwalter und klagt die entgangenen Erhöhungsbeträge als Schadensersatz ein.

Was sagt das Gericht?

Das OLG Saarbrücken gibt der Klage in vollem Umfang statt. Der Eigentümer kann die entgangenen Erhöhungsbeträge als Schadensersatz verlangen. Zu den Pflichten des Mietverwalters gehört es, den Eigentümern die gesetzlich zulässigen und möglichen Mietzinserhöhungen vorzuschlagen und sie gegebenenfalls durchzusetzen. Wer die Verwaltung eines vermieteten Anwesens übernimmt, verpflichtet sich, die Vermögensinteressen des Auftraggebers für das Verwaltungsobjekt „sorgfältig, sachkundig und loyal“ wahrzunehmen. Soweit der Aufgabenbereich nicht ausdrücklich beschränkt sei, müsse der Verwalter erkennbare Vermögensnachteile oder drohende Schäden abwenden. Der Verwalter muss beispielsweise auf Mängel aufmerksam machen und finanziell „zuverlässige“ Mieter auswählen. Für die Möglichkeit einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung kann nichts anderes gelten. Ein professioneller Mietverwalter kennt sowohl den aktuell geschuldeten als auch den rechtlich zulässigen und marktgerechten Mietzins. Er weiß folglich, ob er für seinen Auftraggeber eine Mieterhöhung durchsetzen kann. Im vorliegenden Fall ergibt sich die Pflicht zur Mieterhöhung auch schon aus dem Verwaltervertrag selbst: Zur „Änderung von Mietverträgen“ gehört nämlich auch die Mieterhöhung.

Praxishinweis

In vielen Verwalterverträgen wird der Verwalter verpflichtet, alle rechtlich zulässigen Mieterhöhungen vorzunehmen . Von einer solchen Regelung ist aus zwei Gründen abzuraten.

1. Der Verwalter müsste auch solche Mieterhöhungen einklagen, die rechtlich oder wirtschaftlich sehr riskant sind. Sinnvoller ist es, wenn der Verwalter bei solchen Mieterhöhungen zuerst die Zustimmung des Eigentümers einholen muss.
2. Der Verwalter müsste auch Bagatellmieterhöhungen durchsetzen (Beispiele: minimale Erhöhung der Sozialmiete mit hohen formalen Anforderungen, minimale Index-Mieterhöhungen).

Für besonders aufwändige Mieterhöhungen empfiehlt es sich, eine Sondervergütung zu vereinbaren. Beispiele sind etwa Verhandlungen mit dem Gewerbemieter, Mietspiegel nicht vorhanden oder nicht anwendbar, Erhöhung der Bruttokaltmiete mit Nettomieten-Mietspiegel).