Betriebskostenabrechnung: Müssen Kürzungsbeträge auswiesen sein?

BGH, Urteil vom 14.02.2007; VIII ZR 1/06

Sachverhalt

Die Vermieterin rechnet fristgemäß über die Betriebs- und Heizkosten ab. Von den jeweiligen Gesamtkosten zieht sie die nicht umlagefähigen Kostenanteile ab und verteilt den Rest auf die Mieter. In der Abrechnung ist diese Kürzung bei den meisten Kostenarten angegeben und auch erläutert. Bei den Kostenarten „Hauswart“, „Grundsteuer“ und „Be- bzw. Entwässerung“ sind hingegen nur die bereinigten Kosten angegeben. Ein Hinweis auf die vorgenommenen Kürzungen fehlt. Die Abrechnung endet mit einem Nachzahlungsbetrag von rd. 130 €, den der Mieter nicht begleichen will. Er meint, die Abrechnung sei nicht nachvollziehbar. Die Vermieterin erhebt Nachzahlungsklage. Während des Gerichtsverfahrens – nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist – ergänzt sie die Abrechnung um die fehlenden Erläuterungen.

Was sagt das Gericht?

Es stellt sich auf die Seite des Mieters. Die Vermieterin hat innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt. Deshalb hat sie keinen Anspruch auf die Nachforderung. Die Argumentation des Gerichts: Eine Betriebskostenabrechnung muss mindestens alle Gesamtkosten in voller Höhe auflisten, und zwar auch dann, wenn Teile der Kosten gar nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Die Angabe bloß der umlagefähigen Kosten genügt nicht. Der Mieter muss schon aus der Abrechnung selbst entnehmen können, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgezogen wurden; dies hat schließlich Einfluss auf die ihm angelasteten Kosten. Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin also eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt. Die Korrektur ist nicht rechtzeitig erfolgt. Sie wäre nur innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist möglich gewesen. Zwar ist nicht die ganze Abrechnung mangelhaft, sondern nur drei Einzelpositionen, die sich „unschwer herausrechnen“ lassen. Das hilft der Vermieterin aber nicht. Denn wenn man die unwirksamen Posten herausrechnet, führt die Abrechnung nicht mehr zu einem Nachzahlungsbetrag.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist von großer Bedeutung, weil sie den weit überwiegenden Teil der Abrechnungen in der Wohn- und Geschäftsraummiete betrifft. In der Praxis rechnen die Verwalter mühsam die nicht umlegbaren Anteile aus den Betriebskosten heraus – und lassen diese Operation in der Abrechnung lieber unerwähnt, um unerfreuliche Diskussionen mit den Mietern zu vermeiden. Davon ist in Zukunft dringend abzuraten! Es müssen immer die vollen Gesamtkosten ausgewiesen und die Abzüge erläutert werden.