Parkplätze: Ist ein Beschluss zur Beschränkung der nächtlichen Nutzung des gemeinschaftlichen Parkplatzes wirksam?

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.06.2007; 20 W 403/2005

Sachverhalt

Für 81 Wohnungseigentümer gibt es auf dem Grundstück nur 55 gemeinschaftliche Stellplätze. Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Stellplätze von 18.00 Uhr bis 8.00 Uhr nur von solchen Eigentümern bzw. Mietern genutzt werden dürfen, die keine Eigentumsgarage auf dem Nachbargrundstück besitzen. Der Beschluss wird nicht fristgemäß angefochten und dadurch bestandskräftig. Einer der Miteigentümer verkauft später seine Garage auf dem Nachbargrundstück und fühlt sich nun durch die Regelung der Stellplatznutzung „enteignet“. Er meint, dass der Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern schlechthin nichtig ist, weil ein einfacher Mehrheitsbeschluss für einen Beschluss von dieser Tragweite nicht ausreicht.

Was sagt das Gericht?

Das OLG Frankfurt ist anderer Auffassung. Bei dem fraglichen Beschluss handelt es sich nicht um ein Sondernutzungsrecht, das die Eigentümer nur durch eine einstimmige Vereinbarung begründen können, sondern bloß um eine Gebrauchsregelung, Dafür genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Ein Sondernutzungsrecht läge nur dann vor, wenn bestimmte Wohnungseigentümer das Recht erhalten hätten, Teile des Gemeinschaftseigentums ganz allein, also unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen. Das war hier aber nicht der Fall, denn kein Wohnungseigentümer ist völlig von der Stellplatznutzung ausgeschlossen. Tagsüber darf ja jeder parken. Diese Nutzungsmöglichkeit zur Tageszeit ist auch nicht wertlos, weil es Wohnungseigentümer gibt, die nicht berufstätig sind und den Stellplatz also durchaus tagsüber nutzen können. Außerdem sind die einzelnen Stellplätze auch nicht bestimmten Begünstigten zugewiesen. Weder bei Tag noch bei Nacht hat ein bestimmter Eigentümer einen Anspruch auf einen bestimmten Stellplatz. Deshalb liegt nur eine Gebrauchsregelung vor.

Praxishinweis

Zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums gibt es eine einigermaßen verlässliche Faustregel: Kein Eigentümer muss es hinnehmen, wenn er von der Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums gänzlich ausgeschlossen wird.