Vorkaufsrecht: Gilt das Vorkaufsrecht auch für den zweiten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum?

BGH, Urteil vom 22.06.2007; V ZR 269/06

Sachverhalt

Es geht um ein Haus mit mehreren Mietwohnungen. Das Gebäude wird verkauft und anschließend in Eigentumswohnungen umgewandelt. Der neue Eigentümer veräußert einzelne Wohnungen an seinen Vater. Dieser verkauft eine Wohnung kurze Zeit später an einen Dritten weiter. Jetzt erklären die Mieter, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausüben.
 

Was sagt das Gericht?

Das Vorkaufsrecht greift nicht. Grund: Der Mieter hat zwar ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, wenn sein Vermieter das Mietobjekt in Wohnungseigentum umgewandelt hat. Dieses Vorkaufrecht gilt aber nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung. Der Kaufvertrag zwischen dem Vater des Vermieters und dem Dritten war aber schon der zweite Verkauf nach der Umwandlung!

Daran ändert sich auch nichts, wenn der Vermieter zunächst an einen Angehörigen verkauft. Zwar ist das Vorkaufsrecht kraft Gesetzes ausgeschlossen, wenn der Vermieter an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft. Deshalb hätten die Mieter beim ersten Verkauf ihr Vorkaufsrecht gar nicht ausüben können. Dennoch bleibt der BGH dabei: Das Vorkaufsrecht „verschiebt“ sich dadurch nicht auf den zweiten Verkaufsfall. Denn nach dem ganz klaren Gesetzeswortlaut besteht beim zweiten Verkaufsfall kein Vorkaufsrecht.

Der BGH warnt aber: Ein „Zwischenverkauf“ an einen Angehörigen, der nur erfolgt, um das Vorkaufsrecht auszuschalten, wäre rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Im vorliegenden Fall gab es jedoch keinen Hinweis darauf, dass der Verkauf an den Vater nur den Zweck hatte, das Vorkaufsrecht der Mieter zu vereiteln.

Praxishinweis

Dasselbe gilt auch, wenn der Eigentümer durch eine Zwangsversteigerung der Mietwohnung wechselt. Beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung ist das Vorkaufsrecht der Mieter kraft Gesetzes ausgeschlossen. Wenn der Ersteigerer die Wohnung anschließend weiterverkauft, kommt das Vorkaufsrecht nicht mehr zum Zuge. Die Mieter haben also das Nachsehen. Der Schutz des Vorkaufsrechts ist bei genauerem Hinsehen also lückenhaft!