Klärung der Auslegung von Vereinbarungen durch Feststellungs- oder Beschlussersetzungsklage

1. Ein Wohnungseigentümer kann das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passiv legitimiert.
2. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei des Rechtsstreites sind.
3. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden.

BGH, Urteil vom 27.02.2026; V ZR 98/25

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus drei Wohnblöcken, Reihenhäusern und 110 Tiefgaragenstellplätzen gebildet wird besteht Uneinigkeit über die zutreffende Verteilung der Lasten und Kosten. Die Teilungserklärung berücksichtigt grundsätzlich eine Kostenverteilung im Verhältnis der Miteigentumsanteile; hinsichtlich eines Spielplatzes sowie weitere Flächen besteht indes eine abweichende Regelung. Die mit diesen Bauteilen und Flächen verbundenen Kosten sollen von den Miteigentümern der Tiefgarage alleinig getragen werden mit der Maßgabe, dass für die in der Liegenschaft vorhandenen Reihenhausgrundstücke ein Kostenanteil von 1,2 je m² Wohn-/Nutzfläche und im Übrigen für jedes Wohn- und Teileigentum von 1,0 je m² Wohn- und Nutzfläche berücksichtigt werden soll.
Ein Wohnungseigentümer erhebt eine Feststellungsklage, mit der bestätigt werden soll, dass für alle Kosten der allgemeine Kostenverteilungsmaßstab Anwendung findet. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Eine Streithelferin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft hat hiergegen Berufung eingelegt und verfolgt nach der Zurückweisung der Berufung den Klageabweisungsantrag im Revisionsverfahren vor dem BGH weiter.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Mit der Revisionsbegründung thematisiert die Streithelferin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft insbesondere die vermeintliche Unzulässigkeit einer Feststellungsklage und führt an, dass Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 265 ZPO nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein könne; dies jedoch sei bei der Streitigkeit über die Richtigkeit der Kostenverteilung nicht gegeben. Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat folgt dieser Argumentation hingegen nicht. Der BGH bestätigt zwar zunächst, dass eine abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in einer Teilungserklärung nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein kann. Bei dem hier vorliegenden Sachverhalt verfolge der Kläger hingegen nicht eine abstrakte Auslegung der Teilungserklärung, sondern die konkrete Feststellung, wie die Kosten für die in der Teilungserklärung benannten Sonderflächen tatsächlich zu verteilen sind. Dies betreffe das konkrete Rechtsverhältnis innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Feststellungsklage ist damit grundsätzlich zulässig.
Es war bisher streitig, ob eine solche auf Feststellung gerichtete Klage gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern zu erheben ist oder gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der BGH sieht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für eine solche Feststellungsklage für passiv legitimiert an. Der Gesetzgeber habe mit der Reform des Wohnungseigentumsrechtes darauf abgezielt, schwer handhabbare Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten und entsprechenden Kostenrisiken zu vermeiden. Diesem Ziel des Gesetzgebers wird mit der Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung getragen. Die Revisionsbegründung hat insoweit zu bedenken gegeben, dass bei einer Klage gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft die einzelnen Wohnungseigentümer an die getroffene Entscheidung nicht gebunden seien. Dieser Argumentation folgt der BGH ebenfalls nicht. Aus § 44 Abs. 3 WEG folgt, dass die gerichtliche Entscheidung für und gegen alle Wohnungseigentümer wirkt, auch wenn diese nicht Partei des Rechtsstreites sind. Nach dem unmittelbaren Wortlaut gilt diese gesetzliche Maßgabe nur für Beschlussklagen, der BGH wendet diese Vorschrift indes entsprechend auch auf die Feststellungsklage an.
Der BGH bekräftigt ferner, dass bei einer unklaren Auslegung der Bestimmungen der Teilungserklärung eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht, zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Unterbleibt auf Antrag eines Wohnungseigentümers hierüber eine Beschlussfassung, kann im Wege der Beschlussersetzungsklage vorgegangen werden. Mit der Rechtskraft der Entscheidung in dem Beschlussersetzungsverfahren wird sodann für die Verwaltungspraxis bestimmt, welche Auslegung der Teilungserklärung maßgeblich ist. Für dieses Prozedere ist ebenfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft der richtige Klagegegner; der BGH sieht keinen Anlass, bei einer Feststellungsklage anders zu verfahren.
Nach der Bewältigung dieser verfahrensrechtlichen Fragestellungen teilt der BGH die Auffassung der Instanzgerichte, dass die hier zu erörternde Kostenverteilungsregelung unwirksam ist, weil die Regelung zu unbestimmt, unvollständig und auch praktisch nicht durchführbar ist. Die Regelung zur Sonderverteilung der Kosten der Spielplatzanlage und weiteren Sonderflächen ist misslungen, sodass an die Stelle der unklaren Kostenverteilungsregelung der allgemeine Kostenverteilungsmaßstab der Teilungserklärung tritt. Die Feststellungsklage hatte mithin in dem Instanzenzug zutreffend Erfolg.
Da das Rechtsmittel von einer Streithelferin geltend gemacht wurde, fallen die Kosten des Revisionsverfahrens ausschließlich der Streithelferin zur Last; weder die Wohnungseigentümergemeinschaft noch der Kläger sind insoweit mit Kosten belastet.

Fazit

Die Entscheidung zeigt einen praktikablen Weg auf, wie mit unklaren Bestimmungen einer Teilungserklärung verfahren werden kann. Neben der inzidenten Prüfung der Bestimmungen der Teilungserklärung in einem Beschlussanfechtungs- oder Beschlussersetzungsverfahren kann auch über eine Feststellungsklage eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung erreicht werden. Über den Rückgriff auf § 44 Abs. 3 WEG bindet eine solche Entscheidung sodann auch sämtliche Wohnungseigentümer, sodass mit der Rechtskraftwirkung eines Feststellungsurteils abschließend Klarheit über die Auslegung einer Teilungserklärung erlangt werden kann.