Betriebspflicht: Muss der Ladenmieter seiner Betriebspflicht auch dann noch nachkommen, wenn er zahlungsunfähig ist?

OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.11.2006; 9 U 58/06

Sachverhalt

Die Mieterin betreibt in einem Einkaufszentrum ein Geschäft für Damen- und Herrenoberbekleidung. Ende 2005 kündigt sie fristlos und stellt ihren Geschäftsbetrieb ein. Der Vermieter erwirkt beim zuständigen Landgericht eine einstweilige Verfügung, die die Mieterin verpflichtet, ihr Ladengeschäft während der im Mietvertrag festgeschriebenen Öffnungszeiten weiter geöffnet zu halten und zu betreiben. Im Rahmen der Berufung trägt die Mieterin vor, sie sei vermögenslos und lebe „von ihrem Mann“. Deshalb sei ihr die Erfüllung der Betriebspflicht nicht mehr möglich. Sie habe Miet- und Lieferantenschulden in Höhe von rd. 50.000 €. Sie bekomme keine Waren und keinen Kredit.

Was sagt das Gericht?

Die Berufung der Mieterin hat Erfolg. Das OLG Karlsruhe kommt zu dem Schluss, dass es der Mieterin unmöglich ist, ihrer Betriebspflicht weiter nachzukommen. Die Mieterin hat glaubhaft gemacht, dass sie zahlungsunfähig ist. Eine Aufrechterhaltung des Betriebes ist dann nicht mehr möglich. Die Fortführung des Betriebes könnte die Mieterin allenfalls noch durch Betrug gegenüber ihren Geschäftspartnern bewirken – durch Vortäuschen einer tatsächlich nicht mehr gegebenen Zahlungsfähigkeit. Es ist ihr aber nicht zuzumuten, sich „sehenden Auges“ strafbar zu machen.

Praxishinweis

Die Betriebspflicht-Klausel versagt zwar, wenn der Mieter „pleite“ ist. Trotzdem sollte der Vermieter keinen Mietvertrag ohne diese Klausel abschließen; denn sie bewährt sich, wenn der Mieter aus „strategischen Überlegungen“ einen Standort schließen will. Dann kann man verhindern, dass der Mieter den Laden räumt und ein leeres Schaufenster zurücklässt – eine fatale Situation für die Anschlussvermietung. Da ist es schwacher Trost, wenn der Mieter die Miete weiterzahlt.