Mietsicherheit: Wann muss der Vermieter die Mietkaution spätestens einklagen?

LG Darmstadt, Urteil vom 17.03.2007; 4 O 529/06

Sachverhalt

Mieter und Vermieter schließen am 12.8.2002 einen Gewerbemietvertrag. In § 4 des Vertrags ist vorgesehen, dass der Mieter vor Bezug der Mieträume eine Kaution in Höhe von rd. 13.000,00 € zu zahlen hat. Der Mieter bezieht die Räume im September 2002. Der Vermieter mahnt erst im Oktober 2004 die Zahlung der Kaution an. Die entsprechende Klage reicht er am 27.12.2006 ein. Der Mieter meint, der Anspruch auf Kautionsstellung sei längst verjährt. Der Vermieter ist anderer Ansicht: Der Anspruch auf die Kaution sei erst fällig geworden, als er sie im Oktober 2004 schriftlich angemahnt hat. Deshalb war am 27.12.2006 noch nicht Verjährung eingetreten.

Was sagt das Gericht?

Das Landgericht Darmstadt teilt die Meinung des Mieters. Der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Mietkaution ist ein gewöhnlicher Zahlungsanspruch. Er verjährt deshalb binnen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis hatte. Der Anspruch auf Stellung der Kaution entsteht aber nicht erst dann, wenn der Vermieter ihn geltend macht. Das würde dem Zweck der Mietsicherheit widersprechen, die ja Ansprüche des Vermieters aus dem laufenden Mietverhältnis sichern soll. Wann der Anspruch auf die Kaution fällig wird, richtet sich vielmehr nach der vertraglichen Vereinbarung, die im vorliegenden Fall auf die im September 2002 erfolgte Übergabe  der  Mietsache  abstelle.   Der  Vermieter  hat  auch  bereits  bei Vertragsschluss gewusst, dass ihm mit Übergabe der Mietsache die Kaution zusteht. Die Verjährungsfrist hat folglich mit dem Schluss des Jahres 2002 zu laufen begonnen und ist am 31.12.2005 geendet.

Praxishinweis

Man muss differenzieren zwischen dem Anspruch auf erstmalige Stellung einer Kaution und dem Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution, wenn die einmal geleistete Kaution verbraucht ist. Beide Ansprüche sind voneinander unabhängig. Der Anspruch auf Wiederauffüllung entsteht erst später, nämlich die ursprüngliche Kaution aufgebraucht ist.