Betriebskostenabrechnung: Wann ist die Verteilung nach Fläche für den Gewerberaummieter unbillig?

KG, Urteil vom 24.07.2006; 8 U 224/05

Sachverhalt

Es geht um ein Miethaus, in dem sich neben diversen Wohnungen auch vier Gewerbeeinheiten befinden: ein türkischer Imbiss, ein Internet-Café, eine Arztpraxis und eine Rechtsanwaltskanzlei. Der Rechtsanwalt lehnt es ab, die Nachforderungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2000 bis 2002 zu zahlen. Er meint, der Flächenmaßstab, den der Vermieter verwendet hat, sei unbillig. Generell müssten die Betriebskosten getrennt nach Wohn- und Geschäftsraumflächen erfassen. Auch innerhalb der Nutzergruppe „Gewerbemieter“ müssten die erheblich höheren Wasserverbräuche der anderen Gewerbemieter vorweg erfasst und verteilt werden.

Was sagt das Gericht?

Der Vermieter setzt sich durch. Das Kammergericht hat schon Bedenken, ob ein Gewerberaummieter überhaupt einen Vorwegabzug verlangen kann. Die BGH-Rechtsprechung zum Vorwegabzug sollte ja eigentlich die Wohnraummieter davor schützen, die höheren Kosten der Gewerbeeinheiten tragen zu müssen, nicht umgekehrt. Das Gericht meint aber, dass diese Frage hier offen bleiben kann. Denn im konkreten Fall wäre der Kostenverteilungsschlüssel „Fläche“ nur dann unbillig, wenn der Rechtsanwalt dazu nicht nur generelle Bedenken artikuliert, sondern die einzelnen Betriebskostenarten benannt hätte, bei denen die flächenbezogene Verteilung zu unbilligen Verteilungsergebnissen führt. Das gilt auch für die Verteilung innerhalb der Nutzergruppe „Gewerbemieter.“ Auch hier hätte er genau darlegen müssen, dass die Mitmieter bei bestimmten Kostenarten einen höheren Verbrauch haben bzw. höhere Kosten verursachen. Insbesondere zweifelt das Gericht, dass ein türkischer Imbiss, ein Internet-Café und eine Arztpraxis einen spezifisch höheren Wasserverbrauch als eine Anwaltskanzlei haben.

Praxishinweis

Auch wenn der Rechtsanwalt in diesem Fall seine Einwände nicht genau genug belegt hat, war seine Kritik zumindest im Hinblick auf den höheren Verbrauch der Wohnungsmieter nicht ganz abwegig. Insbesondere der Wasserverbrauch kann bei Wohnungsnutzung um ein Vielfaches höher sein als bei der Gewerbenutzung, insbesondere der Büronutzung. Üblicherweise schätzt man den Wasserverbrauch bei Büros auf 25 Liter/Tag pro Angestellter, bei einer Vollkomfortwohnung auf 125 Liter/Tag pro Person. Die einheitliche Verteilung der Betriebskosten „nach Fläche“ kann also auch den Büromieter unbillig belasten. Eine BGH-Entscheidung zu dieser Frage gibt es noch nicht. Der Vermieter tut daher gut daran, den Verteilungskonflikt wenigstens bei den Wasserkosten zu vermeiden: durch klare Umlagevereinbarung, oder noch besser: durch Einbau von Wasserzählern.