Untervermietung: Kann der Vermieter den Hauptmieter „loswerden“, indem er einen Vertrag direkt mit dem Untermieter schließt?

BGH, Urteil vom 12.07.2006; II ZR 178/03

Sachverhalt

Die Vermieterin vermietet ein Ladengeschäft. Der (Haupt-)Mieter teilt die Ladenfläche und überlässt den linken Teil einem Untermieter. Der Untermieter sucht sich selbst wiederum eine Untermieterin. Diese „Unteruntermieterin“ nutzt das Ladengeschäft dann tatsächlich. Nach einigen Jahren kündigt die Vermieterin den Mietvertrag mit dem Hauptmieter. Sie informiert die „Unteruntermieterin“ über die Kündigung und fordert sie auf, die Miete künftig direkt auf das Konto der Vermieterin zu zahlen. Die Unteruntermieterin kommt der Aufforderung nach. Der Untermieter erhält keine Miete mehr und zahlt deshalb selbst nicht mehr an den Hauptmieter. Der Hauptmieter klagt jetzt gegen den Untermieter auf Zahlung der ausgebliebenen Miete.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht ist der Ansicht, dass der Untermieter nicht an den Hauptmieter zahlen muss. Vermieterin und Unteruntermieterin haben einen Mietvertrag geschlossen, als sie sich auf die direkte Zahlung an die Vermieterin einigten. Damit hat die Unteruntermieterin das alleinige Gebrauchsrecht an dem Ladenlokal.

Da der Vermieter das Gebrauchsrecht immer nur einem Mieter überlassen kann, hat der Hauptmieter sein Nutzungsrecht an dem Ladenlokal verloren. Folglich kann er dieses Nutzungsrecht auch nicht mehr seinem Untermieter „weitergeben“. Dem Untermieter ist also der Gebrauch entzogen. Dies stellt einen Rechtsmangel dar, der zur Minderung auf Null berechtigt. Der Untermieter muss also keine Mieten zahlen.

Praxishinweis

Ist ein attraktiver Untermieter (oder hier: der Unteruntermieter) bereit, selbst einen Vertrag mit dem Vermieter abzuschließen, kann das für den Vermieter eine gute Gelegenheit sein: Er kann sich die direkte Mietzahlungen des Untermieters sichern und erreicht so eine nahtlose Anschlussvermietung!

Übrigens kommt es nicht darauf an, ob die Kündigung gegenüber dem Hauptmieter gerechtfertigt war. Durch den Abschluss des neuen Vertrags mit dem Untermieter werden „Fakten geschaffen“. War die Kündigung unzulässig, kann der Hauptmieter aber seinerseits wegen Besitzentzugs kündigen und vom Vermieter Schadensersatz verlangen.