Betriebskosten: Dürfen die Kosten für die Revision der Elektroanlage auf den Mieter umgelegt werden?
BGH, Urteil vom 14.02.2007; VIII ZR 123/06
Sachverhalt
Die Umlagevereinbarung eines Mietvertrags aus dem Jahr 1999 nennt bei den „sonstigen Betriebskosten“ ausdrücklich auch die Kosten für die Revision der Elektroanlage. Die Vermieterin lässt diese Arbeiten alle vier Jahre durchführen. Die Mieterin will den auf sie entfallenden Kostenanteil nicht tragen. Sie meint, es handele sich um Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Was sagt das Gericht?
Der BGH ist anderer Auffassung. Bei den Kosten der Revision der Elektroanlage handelt es sich nicht um Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters gehören nämlich nur dann zur Instandhaltung, wenn sie vor dem Auftreten von Mängeln getätigt werden, um einem absehbaren Ausfall der Einrichtung vorzubeugen. Anders verhält es sich bei regelmäßig anfallenden Maßnahmen, die nicht durch eine akute Störung veranlasst sind, sondern dazu dienen, die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit zu überprüfen. Beispiele sind neben der Elektrorevision auch die Betriebssicherheitsprüfung des Fahrstuhls und die Messungen des Schornsteinfegers. Durch solche Maßnahmen werden zwar mittelbar die Instandhaltungskosten gemindert, weil Mängel frühzeitig erkannt werden. Dies rechtfertigt jedoch nicht die Einordnung der Kosten als Mängelbeseitigungskosten.
Nach Ansicht des BGH ist es auch unschädlich, dass die Revisionskosten nicht jährlich, sondern nur in Abständen von 4 Jahren anfallen. Solange es sich um wiederkehrende Kosten handelt, genügt auch ein mehrjähriger Turnus. 4 Jahre ist dabei noch ein zulässiger Abstand.
Praxishinweis
Die Revisionskosten dürfen aber nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als umlegbare Betriebskosten genannt sind. Der in der Praxis häufige Verweis auf die sonstigen Betriebskosten nach Ziffer 17 des Betriebskostenkatalogs ist zu unbestimmt und daher nicht ausreichend.