Pachtvertrag: Ist eine Formularklausel zulässig, die den Pächter verpflichtet, bei Beendigung des Pachtvertrags seinen Mitarbeitern zu kündigen?

BGH, Urteil vom 23.02.2006; III ZR 102/05

Sachverhalt

Verpachtet ist eine Tankstelle. Ehefrau, Sohn und Tochter des Pächters sind dort angestellt. Laut Formular-Pachtvertrag ist der Pächter verpflichtet, bei Beendigung des Pachtvertrages alle Arbeitsverhältnisse zu beenden. Erfüllt er diese Pflicht nicht, muss er dem Verpächter alle entstehenden Zusatzkosten erstatten. Mit dieser Regelung wollten die Parteien Vorsorge treffen für den Fall eines Betriebsübergangs: Ein solcher liegt vor, wenn der Nachfolge-Pächter den Betrieb zeitnah wieder aufnimmt und mit denselben Betriebsmitteln (also etwa derselben Einrichtung) weiterarbeitet wie sein Vorgänger. Dann muss er laut § 613a BGB auch die Angestellten des alten Pächters übernehmen. Dass dadurch große finanzielle Nachteile entstehen können, liegt auf der Hand. So kommt es dann auch tatsächlich: Der Pachtvertrag endet am 30.11.2003. Ein Nachfolge-Pächter übernimmt die Tankstelle zum 1.12.2003. Die Familienangehörigen wollen von dem neuen Pächter weiterbeschäftigt werden. Sie erstreiten eine Abfindung, die der Verpächter zahlt und nun vom alten Pächter zurückverlangt. Jetzt streiten die Parteien über die Wirksamkeit der Vertragsklausel.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht hält die Vertragsklausel für unwirksam. Sie lässt nicht erkennen, wie der Pächter die Arbeitsverträge beenden soll. Bei besonders strenger Auslegung müsste er seinen Angestellten sogar kündigen. Das verstößt aber gegen das Kündigungsverbot in § 613a BGB. Die Vorschrift soll die von einem Betriebsübergang betroffenen Angestellten schützen und ist deshalb zwingend. Sie darf nicht durch vertragliche Regelungen ausgeschlossen werden.

Auch die Abfindungen muss der Altpächter nicht übernehmen. Denn die Kostentragungsklausel ist nach oben nicht begrenzt. Sie benachteiligt den Altpächter daher unangemessen.

Praxishinweis

Die Problematik „Betriebsübergang“ kann eine Gewerbeimmobilie für Monate unvermietbar bzw. unverpachtbar machen. Da Formularklauseln – wie hier gesehen – vor Gericht keinen Bestand haben können, kann das Problem nur durch eine individuelle Vereinbarung vermieden werden. Darin sollte der Pächter sich verpflichten, die Kosten für die Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu übernehmen – bis zu einer vernünftigen Obergrenze.