Verwaltervertrag: Darf die Eigentümergemeinschaft den Verwaltungsbeirat ermächtigen, den Verwaltervertrag abzuschließen?

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006; I-3 Wx 51/06

Sachverhalt

In der Eigentümerversammlung soll ein neuer Verwalter gewählt werden. Der Kandidat legt den Eigentümern einen Formular-Verwaltervertrag vor. Die Versammlung bestellt den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss, der auch die Vertragslaufzeit und das Grundhonorar nennt. Die Eigentümer ermächtigen zudem den Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss, den vorgeschlagenen Verwaltervertrag „für die Gemeinschaft abzuschließen“. Der Verwaltungsbeirat unterzeichnet noch während der Versammlung den Verwaltervertrag. Ein Eigentümer ist mit der Verwalterwahl nicht einverstanden. Da er dagegen aber keine rechtliche Handhabe hat, versucht er es „durch die Hintertür“: Er ficht den Beschluss über die Bevollmächtigung zum Vertragsschluss an. Wenn dieser nämlich für ungültig erklärt würde, wäre kein wirksamer Vertrag geschlossen, so dass man wenigsten die Vertragsbedingungen noch einmal neu aushandeln könnte.

Was sagt das Gericht?

Laut OLG Düsseldorf durften die Eigentümer den Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltungsvertrages bevollmächtigen. Zwar gehören das Aushandeln und der Abschluss des Verwaltervertrages zu den ureigensten Aufgaben der Eigentümerversammlung. Diese Kompetenz kann aber auch ausnahmsweise durch Mehrheitsbeschluss dem Verwaltungsbeirat übertragen werden. Wichtig ist dann aber, dass die Kernkompetenz bei den Eigentümern verbleibt. Sie müssen über Vertragsdauer, Grundvergütung und die wesentlichen Eckdaten des Vertrags entschieden haben. Das war hier aber der Fall. Denn der Beirat war nur ermächtigt, auf der Basis des angebotenen Formularvertrags einen Vertrag „abzuschließen“.

Praxishinweis

Delegationsbeschlüsse nennt man die Beschlüsse, die den Verwaltungsbeirat bevollmächtigen, umfangreiche Verträge im Detail auszuhandeln. Sie sind in der Praxis häufig. Das gilt insbesondere bei größeren Gemeinschaften. Wenn die Gemeinschaftsordnung keine entsprechende Kompetenz vorsieht, ist zumindest beim Verwaltervertrag große Vorsicht geboten. Zweckmäßig ist es in solchen Fällen, über das Verhandlungsergebnis von den Eigentümern noch einmal abstimmen zu lassen. Auf diese Weise vermeidet der Beirat das Risiko, dass er ohne ausreichende Vertretungsmacht handelt.