Änderungen im Gewerberaummietrecht
Bei Abschluss von Gewerberaummietverträgen sind zwei wesentliche Änderungen künftig zu beachten:
1. Preisklauselgesetz
Unter dem 14.09.2007 ist nahezu unbeachtet das neue Preisklauselgesetz in Kraft getreten, das die Regelungen des Preisangaben- und Preisklausel-Gesetzes (PaPkG) und der Preisklauselverordnung (PrKV) ersetzt. Eine der wesentlichen Änderungen ist der Wegfall des bislang vorgesehenen Genehmigungsverfahrens für Wertsicherungsklauseln. Das Bundesamt für Wirtschaft in Eschborn ist künftig mit den Preisklauseln nicht mehr befasst.
Für Gewerberaum- und Pachtverträge bleibt es gemäß § 3 Abs. 1 PrKG dabei, dass automatisch wirkende Preisklauseln nur dann erlaubt sind, wenn:
- Der Vermieter sich – eventuell auch durch eine dem Vertragspartner eingeräumte Option – für 10 Jahre gebunden hat und
- als Maßstab für die Anpassung der Miete ein offizieller Index vereinbart ist und die Möglichkeit von Mietänderungen nach oben und unten besteht.
Gemäß § 8 PrKG sind Wertsicherungsklauseln – solange die Parteien vertraglich nichts anderes vereinbart haben – zunächst voll wirksam. Erst dann, wenn ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz rechtskräftig festgestellt wird, werden diese unwirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der in der Preisklausel vorgesehene erhöhte Preis zu zahlen, so § 8 PrKG! Offen ist in diesem Zusammenhang jedoch die Frage, ob die formularmäßige Vereinbarung einer unwirksamen Wertsicherungsklausel als „unangemessene Benachteiligung“ im Sinne des § 307 BGB zu werten ist. Hier bleibt die Rechtsprechung in den nächsten Jahren abzuwarten.
2. Neues Basisjahr 2005 = 100
Eine weitere wichtige Änderung gilt seit dem 03.03.2008: Das Statische Bundesamt legt für die Berechnung der so genannten Schwellenwerte (gemeint sind die monatlichen Indexwerte, bei deren Erreichen oder Überschreiten sich nach den vertraglichen Vereinbarungen die Miete oder der Erbbauzins ändert ) nicht mehr das Jahr 2000, sondern nun das Basisjahr 2005 zugrunde. Für viele Gewerberaummietverträge so auch der des Hamburger Grundeigentümer-Verbandes) bedeutet dies, dass lediglich die dort eingetragene „Basis 2000 = 100“ zu ändern ist in „Basis 2005 = 100“.
Für Gewerberaummietverträge, die statt der sonst üblichen „Prozentklausel“ eine „Punkteklausel“ vorsehen, ist dem Vermieter dringend anzuraten, diese Punkteklausel in eine Prozentklausel abzuändern. So bietet zwar das Statische Bundesamt über das Portal www.destatis.de ein Umrechnungsprogramm. Dieses hilft allerdings nur bei Punkteklauseln, die bis 2002 vereinbart worden sind. Für die Zeit nach dem 01.01.2005 hatte das Statische Bundesamt bisher noch vorläufige Indexzahlen nach dem alten Basisjahr 2000 = 100 errechnet. Ab Januar 2005 gibt es eine solche Musterrechnung nicht mehr. Die Zahlen aus dem Basisjahr 2000 = 100 sind ersetzt worden durch die neue Indexreihe 2005 = 100.
Bei Alt-Verträgen bietet sich an, eine Änderung über eine – formwirksame – Nachtragsvereinbarung zu treffen, indem die Parteien beispielsweise statt einer 10-Punkteklausel eine 8-Prozentklausel für die Zukunft vereinbaren.