Garderobe im Treppenhaus: Können die übrigen Eigentümer die Beseitigung verlangen?

OLG München, Beschluss vom 15.03.2006; 34 Wx 160/05

Sachverhalt

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss nutzt seine Wohnung selbst – auf besondere Weise: Im Treppenhaus vor seiner Wohnungstür befestigt er eine Garderobe an der Wand und stellt einen Kleiderschrank, eine Kommode und zeitweise auch einen Schirmständer auf. Vier Jahre später wechselt der Eigentümer der darüber liegenden Wohnung. Der neue Eigentümer beschwert sich alsbald über die Garderobe im Treppenhaus. Drei Jahre nach seinem Einzug beantragt er in einer Eigentümerversammlung, die „Treppenhaus-Garderobe“ zu beseitigen. Sein Antrag findet keine Mehrheit. Daraufhin geht er gerichtlich gegen den Ablehnungsbeschluss vor.

Was sagt das Gericht?

Der Anspruch auf Beseitigung der Garderobe besteht. Die Begründung: Das Treppenhaus steht zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, weil es dem Zugang zu den Wohnungen und damit dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient.

Das Befestigen der Garderobe behandelt das Gericht als „bauliche Veränderung“. Solche Veränderungen sind nur dann ohne Zustimmung der anderen Wohnungs-eigentümer zulässig, wenn sie die übrigen Eigentümer nicht beeinträchtigen (jedenfalls „nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus“). Die Garderobe beeinträchtigt die übrigen Miteigentümer aber ganz erheblich; denn sie können das Treppenhaus nicht mehr ungehindert nutzen.

Die Umgestaltung des Treppenhauses zu einem offenen Garderobenbereich wider-spricht auch der bestimmungsgemäßen Nutzung des Treppenhauses. Der Erd-geschoss-Eigentümer beansprucht nämlich faktisch ein Sondernutzungsrecht. Ein solches Recht kann nicht durch Beschluss, sondern nur durch – ggf. formlose – Ver-einbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Dafür ist hier aber nichts ersichtlich.

Praxishinweis

Anders liegt der Fall bei solchen Nutzungen des Treppenhauses, die als Gemeingebrauch anzusehen sind. So darf etwa ein Kinderwagen im Treppenhaus abgestellt werden, solange er den Fluchtweg nicht verstellt.