Fehlerhafte Rechtsberatung: Muss sich der Mieter das Verschulden des Mietervereins zurechnen lassen?

BGH, Urteil vom 25.10.2006; VIII ZR 102/06

Sachverhalt

Der Mieter lässt vom Mieterschutzverein die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre überprüfen. Man rät ihm, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen solange einzubehalten, bis der Vermieter Kopien der Rechnungs-belege schickt. Der Mieter folgt dieser Empfehlung und zahlt 11 Monate lang keine Betriebskostenvorschüsse mehr. Es entsteht ein erheblicher Mietrückstand. Deshalb spricht der Vermieter die ordentliche Kündigung wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung aus und verlangt Räumung. Wenig später entscheidet der BGH, dass ein Mieter grundsätzlich nicht berechtigt ist, die Übersendung von Rechnungskopien zu den Nebenkostenabrechnungen zu verlangen vgl. BGH, 8.3.2006; VIII ZR 78/05.

Was sagt das Gericht?

Er hält die Kündigung des Vermieters für wirksam. Wenn der Mieter 11 Monate die Betriebskostenvorschüsse nicht zahlt, muss der Vermieter das nicht hinnehmen. Er darf kündigen, wenn der Mieter schuldhaft handelte. Zu seiner Entschuldigung darf der Mieter nicht auf die fehlerhafte Beratung des Mieter-vereins verweisen. Denn der Mieterverein hat selbst schuldhaft falsch beraten – und der Mieter muss für diese Falschberatung seines Ratgebers einstehen.

Das Verschulden des Mietervereins sieht der BGH in Folgendem: Der Verein musste zwar nicht vorhersehen, dass der BGH die Grundsatzfrage zur Übersendung von Rechnungskopien zum Nachteil der Mieterschaft entscheiden würde. Er musste aber wissen, dass diese Grundsatzfrage umstritten ist. Deshalb durfte er nicht gutgläubig darauf vertrauen, dass das Gericht dem Mieter einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zuspricht.

Konsequenz: Der Mieter hat den Mietrückstand schuldhaft verursacht. Der Vermieter darf kündigen. Der BGH hat auch einen Trost für den Mieter: Er soll wegen der Falschberatung den Mieterverein in Regress nehmen

Praxishinweis

Eine fristlose Kündigung ist bei Zahlungsverzug nur dann möglich, wenn der Mieter mit Zahlung der Grundmiete in Rückstand gerät (Daumenregel: 2 Monatsmieten). Rückständige Betriebskostenvorschüsse dürfen in die 2-Monats-Regel nicht mit eingerechnet werden. Sie rechtfertigen allenfalls eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung. Dass das kein zweit-klassiger Rechtsschutz ist, zeigt gerade der vorliegende Fall.