Kündigung und Verwirkung: Verliert der Mieter sein Kündigungsrecht, wenn er es längere Zeit nicht ausübt?
BGH, Urteil vom 18.10.2006; XII ZR 33/04
Sachverhalt
Bei Abschluss des Gewerbemietvertrags ist bekannt, dass das Dach einer mitvermieteten Lagerhalle undicht ist. Der Vermieter verspricht, den Schaden zu beheben. Tatsächlich finden in den nächsten sechs Jahren immer wieder Sanie-rungsmaßnahmen statt. Im sechsten Jahr meldet der Mieter, dass das Dach immer noch undicht ist. Acht Monate später ist seine Geduld aber am Ende: er kündigt fristlos. Der Vermieter meint, der Mieter habe sein Kündigungsrecht verwirkt. Erstens habe er mit der Kündigung zu lange gewartet; und zweitens habe er die Miete immer vorbehaltlos gezahlt.
Was sagt das Gericht?
Der Mieter hat sein Kündigungsrecht trotz der langen Zeit nicht verloren. Das würde nämlich zweierlei voraussetzen:
- Der Mieter macht das Kündigungsrecht über längere Zeit nicht geltend.
- Der Vermieter darf aufgrund „besonderer Umstände“ darauf vertrauen, dass der Mieter nicht mehr kündigen wird.
Hier hat der Mieter zwar lange Zeit nicht gekündigt, obwohl er den Mangel seit Vertragsschluss kannte. Wegen der vielen zugesagten und auch tatsächlich durchgeführten Sanierungsarbeiten durfte der Mieter aber davon ausgehen, dass der Schaden bald beseitigt ist. Umgekehrt durfte der Vermieter nicht darauf vertrauen, dass der Mieter nicht kündigen werde.
Der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass der Mieter die Miete stets vorbe-haltlos gezahlt hat. Insoweit hat sich die Rechtslage durch die Mietrechtsreform im Jahr 2001 geändert: Die Rechte des Mieters bei einem Mangel sind jetzt in § 536c BGB abschließend geregelt – und dort steht nichts von einer Verwirkung des Kündi-gungsrechts.
Praxishinweis
Die Vor-Reform-Rechtslage zur Verwirkung ist passé. Es kommt nur noch eine Verwirkung nach den o.g. allgemeinen Grundsätzen in Betracht. Dafür muss der Mieter durch bestimmte Äußerungen (z.B. Beschwichtigungen) oder Handlungen (z.B. Investitionen) zu erkennen gegeben haben, dass er auf sein Kündigungsrecht nicht nur vorübergehend, sondern dauerhaft verzichtet.