Kein Vorwegabzug für Be- und Entwässerungskosten bei Behinderten-Wohnheim!

BGH, Urteil vom 25.10.2006; VIII ZR 251/05

Sachverhalt

Ein Verein mietet im Erdgeschoss des Miethauses eine Mietfläche von mehr als 400 m². Er überlässt die angemieteten Wohnräume etwa 20 behinderten Menschen zu Wohnzwecken. In der Betriebskostenabrechnung legt er die Gesamt-kosten nach einem Flächenschlüssel auf alle Mieter um. Ein Wohnungsmieter ver-weigert die geforderte Nachzahlung. Er meint, der Vermieter hätte bestimmte Kosten, die im Behindertenheim vermehrt entstehen, gesondert erfassen und dem Verein anlasten müssen. Konsequenz: Nur der verbleibende Rest wäre auf die Woh-nungsmieter verteilt worden. Insbesondere geht es um Wasser- und Energiekosten, Grundsteuer sowie die Kosten für Gebäude- und Feuerversicherung.

Was sagt das Gericht?

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass jedenfalls die verbrauchsabhängigen Betriebskosten (hier: Wasserkosten) nicht vorweg abgezogen werden müssen. Die behinderten Menschen nutzen das Erdgeschoss zu Wohn-zwecken. Es besteht also hinsichtlich der konkreten Nutzungsart kein Unterschied zu den Wohnungsmietern. Da alle Bewohner zur Entstehung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten in unterschiedlichem Maße beitragen, (Beispiel: unterschiedlicher Wasserverbrauch), ist die flächenanteilige Verteilung verbrauchsabhängiger Betriebskosten immer in gewissem Maße ungenau. Das muss der Wohnungsmieter hinnehmen. Hinsichtlich der Grundsteuer und der Gebäude- und Feuerversicherung könnte der Mieter allerdings Erfolg haben. Wegen dieser Positionen verweist der BGH den Rechtsstreit noch einmal an das Berufungsgericht zurück. Dieses muss erst noch feststellen, ob wegen der Nutzung als Behindertenheim tatsächlich wesentlich höhere Kosten entstehen, als es bei einer reinen Wohnnutzung der Fall wäre (Bei-spiel: Höheres Sachversicherungsrisiko führt zu erhöhten „Gewerbe-“Versicherungs-kosten; höhere Flächenerträge führen zu höheren „Gewerbe-“Grundsteuern). Wenn sich diese Behauptung als zutreffend herausstellt, müsste der Vermieter tatsächlich die entsprechenden Mehrkosten vorweg dem Gewerbemieter zuordnen.

Praxishinweis

Die Frage, wann ein Vorwegabzug erforderlich ist, bleibt umstritten. Eine klare Linie ist in der Rechtsprechung noch nicht ersichtlich. Der Vermieter tut gut daran, den Verteilungskonflikt wenigstens bei den Wasserkosten zu vermeiden: durch eine klare Umlagevereinbarung im Mietvertrag, oder noch besser: durch Einbau von Wasserzählern.