Im  Gewerbemietrecht  ist  die  Höhe  der  Mietsicherheit  nicht  auf 3 Monatsmieten begrenzt

OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.09.2006; 3 U 78/06

Sachverhalt

Im Oktober 2004 verlängern Vermieter und Mieter einen ausgelaufenen Mietvertrag. Nach dem neuen Vertrag soll der Mieter für die Mietzeit von rd. 2 ½ Jahren eine Kaution von knapp 7 Nettomieten hinterlegen. Der Mieter weigert sich. Der Vermieter klagt.

Was sagt das Gericht?

Das OLG Brandenburg gibt dem Vermieter Recht. Der Mieter muss zahlen, da die Vereinbarung über die Mietsicherheit wirksam ist. Die Regel, dass eine Kaution nicht höher sein darf als 3 Nettokaltmieten, gilt nur im Wohnraummietrecht. Im Gewerbemietrecht steht es den Parteien frei, eine höhere Sicherheit zu vereinbaren. Wegen „Übersicherung“ sittenwidrig wäre der Vertrag nur dann, wenn die Sicherheit schikanös hoch wäre, oder wenn es kein nachvollzieh-bares Sicherungsinteresse des Vermieters in dieser Höhe gäbe. Das ist aber hier nicht der Fall. Die Argumente:

• Die Barkaution soll alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis (z.B. Schadens-ersatz, Miete, Nutzungsentschädigungen und Schönheitsreparaturen) abdecken. Bei Gewerbemietverhältnissen können da sehr schnell sehr hohe Rückstände auflaufen. Deshalb besteht ein Bedürfnis für eine entsprechend hohe Mietsicher-heit.

• Die Höhe der Kaution ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil der Mietvertrag nur noch rund zweieinhalb Jahre laufen soll. Denn die Sicherheit erfasst auch solche Ansprüche, die in der vorausgegangenen Vertragszeit entstanden sind.

Praxishinweis

Die Vermieterseite ist gut beraten, den Umfang der Kaution auf deutlich mehr als nur 3 Monatsmieten festzulegen – wenn sie das durchsetzen kann. Ein Mehr an Sicherheit ist manchmal wichtiger als ein Mehr an Miete. Denn die Aus-fälle nach einem wirtschaftlichen Niedergang sind enorm: Nutzungsausfall bis zur erfolgreichen Räumung, Kosten der Rechtsverfolgung, Schäden an der Mietsache, Schönheitsreparaturen, Rückbau von Umbauten, Neuvermietungskosten…