Auch im Gewerbemietrecht führt ein starrer Fristenplan zur Unwirksamkeit der ganzen Renovierungsklausel

OLG München, Urteil vom 22.09.2006; 19 U 2964/06

Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über ein Ladenlokal in München. Der Vertrag hat eine Laufzeit von November 1999 bis November 2004. Der Formularmietvertrag enthält eine Renovierungsklausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre fachgerecht auszuführen. Im November 2004 zeiht der Mieter aus; die Schönheitsreparaturen erledigt er nicht. Der Vermieter verlangt Schadensersatz.

Was sagt das Gericht?

Das OLG München gibt dem Mieter Recht. Er ist nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Denn die Renovierungsklausel benachteiligt ihn unangemessen und ist daher unwirksam. Die Klausel legt nämlich starre Renovierungsfristen fest. Das ist unzulässig, da der Mieter nach Ablauf der vertraglichen Frist – hier: nach 5 Jahren – die Räume renovieren muss, auch wenn sie noch gar nicht renovierungsbedürftig sind. Für die Wohnraummiete hat der BGH deshalb entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen unwirksam sind. Dasselbe muss nach Ansicht des OLG München auch im Gewerbemietrecht gelten. Denn auch bei Gewerberäumen ist eine Renovierung nicht renovierungsbedürftiger Räume „sinnlos“.

Praxishinweis

Das letzte Wort ist noch nicht gesprochen: Zur Frage der Zulässigkeit starrer Fristen in Gewerbemietverträgen läuft momentan ein Revisionsverfahren beim BGH.

Es bleibt abzuwarten, welcher Auffassung sich das höchste Gericht anschließt. Bis zur endgültigen Klärung sollte der Vermieter sicherheitshalber auch in Gewerberaummietverträgen keine starren Fristenpläne vorgeben, sondern „weiche“ Formulierungen wie „in der Regel“ oder „sofern erforderlich“ wählen – oder Folgendes mit dem Mieter vereinbaren:

• Es liegt im Ermessen des Mieters, ob und wann er die Renovierung während der Mietdauer durchführt, solange die Gebäudesubstanz nicht leidet.
• Am Ende der Mietzeit ist in jedem Fall neu zu renovieren.

Diese Klausel muss zwar im Einzelnen ausgehandelt werden, um wirksam zu sein (also kein Formular- oder Mustervertrag!). Der Aufwand lohnt jedoch, wenn man die verbesserten Chancen der Weitervermietung bedenkt.