Mietspiegel: Einfamilienhaus-Zuschlag ist nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt

BGH, Urteil vom 03.07.2013; VIII ZR 354/12

Sachverhalt

Die Mietparteien streiten sich um die Höhe der Miete für ein Reihenhaus in West-Deutschland, für das die bisher vereinbarte Nettomiete für das 87,6 qm große Haus zuletzt € 4,24 pro qm betrug. Unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel verlangte die Vermieterin eine Erhöhung der monatlichen Nettomiete auf € 4,86, die Mieterin als Beklagte lehnte diese Erhöhung ab. Im Wesentlichen streiten sich die Prozessparteien vor dem BGH in dritter Instanz um die Frage, ob für den Charakter als Einfamilienhaus entsprechend Ziffer 7 des örtlichen Mietspiegels ein 10%iger Zuschlag anerkannt werden darf, der über dem zulässigen Höchstwert im Mietspiegel liegt. Die Vorinstanzen haben dies verneint und u. a. darauf hingewiesen, dass selbst bei einem Zuschlag von nur 2,5 % für das Einfamilienhaus der Oberwert im Mietspiegel bereits überschritten sei. Der Höchstwert der Mietspiegelspanne sei regelmäßig auch der höchstmögliche Wert für die Einzelvergleichsmiete, es bestehe kein Anlass, ausnahmsweise den Höchstwert der Mietspiegelspanne zu überschreiten.

Entscheidung

Dies sieht der BGH in seinem Urteil anders. Der Einfamilienhaus-Zuschlag werde nicht durch den oberen Wert der Spanne des entsprechenden Mietspiegelfeldes begrenzt. Denn mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den ausgewiesenen Spannen selbst keinen Niederschlag gefunden haben. Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruhe auf der Einschätzung, dass der Nutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher sei als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage, weil zusätzlich das Grundstück (Garage und/oder Einstellplatz, Garten etc.) zur Verfügung stehe. Das Urteil des Landgerichts Aachen sei deshalb insoweit aufzuheben. Da in der Sache selbst keine weiteren Feststellungen zu erwarten seien, könne der Senat über die Höhe des Zuschlags selbst entscheiden. Nach den Erläuterungen des Mietspiegels sei es innerhalb des Einfamilienhaus-Zuschlags als negativ zu berücksichtigen, wenn – wie im entschiedenen Fall – weder Garage noch Einstellplatz auf dem Grundstück vorhanden seien. Ferner handele es sich auch nicht um ein freistehendes Einfamilienhaus, sondern um ein Reihenhaus, weshalb der BGH den Zuschlag auf fünf Prozent eingeschätzt hat.