Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen

Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt

Bei Mieterhöhung ist es dem Mieter zuzumuten den öffentlichen Mietspiegel einzusehen um die Verhältnismäßigkeit der Erhöhung nachzuprüfen.

BGH, Urteil vom 26.05.2021; VIII ZR 42/20

Sachverhalt

Der Beklagte bewohnt seit dem 15.06.2016 eine circa 80 m² große Dreizimmerwohnung des Klägers in Nürnberg. Der Kläger forderte den Beklagten mit Schreiben vom 06.11.2018 auf, einer 15 %-igen Erhöhung der seit Mietbeginn unverändert gebliebenen Nettokaltmiete von monatlich 490,00 € um 73,50 € auf 563,50 € ab dem 01.01.2019 zuzustimmen. Das Schreiben nahm Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthielt den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könnte. Darüber hinaus war eine Darstellung der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 627,98 € unter Einbeziehung einiger Merkmale der Wohnung enthalten. Nachdem der Beklagte die Zustimmung verweigerte, machte der Kläger sein Begehren gerichtlich geltend. Das Amtsgericht wies die Klage als unzulässig ab. Die Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der Revision vor dem BGH verfolgte der Kläger sein Zustimmungsbegehren – diesmal erfolgreich – weiter.

Entscheidung

Der BGH widerspricht der Auffassung des Berufungsgerichts, dem Erhöhungsverlangen fehle es an einer ausreichenden Begründung, da ihm weder der Mietspiegel beigefügt worden sei, noch er eine einschlägige Mietpreisspanne enthalte. Dies sei, so zunächst noch das Berufungsgericht, notwendig, damit der Mieter die Berechtigung des Begehrens überprüfen könne. Nach dem BGH hat das Berufungsgericht das Vorliegen der formellen Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens rechtsfehlerhaft verneint. Zwar sei es richtig, dass dem Mieter die Möglichkeit eröffnet werden soll, die Berechtigung des Verlangens zu überprüfen. Dies sei dem Mieter aber auch dann möglich und auch zumutbar, wenn es sich um einen allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt oder der Vermieter dem Mieter eine anderweitige Einsichtsmöglichkeit anbietet. Der Nürnberger Mietspiegel ist öffentlich einsehbar; zudem sei dem Mieter mit Hilfe der vom Vermieter mitgeteilten Merkmale der Wohnung eine Überprüfung und Einordnung in den Mietspiegel möglich.

Fazit

Es ist dem Mieter zuzumuten, sich den Mietspiegel selbst zu besorgen und mit den Angaben des Vermieters zu vergleichen. Der Vermieter muss die jeweiligen Preisspannen aus dem Miet¬spiegel in seinem Mieterhöhungsschreiben nicht darstellen. Das gilt zumindest dann, wenn er sich auf einen qualifizierten Mietspiegel beruft, der in einer Tabelle die einzelnen Wohnungs¬formen anführt.