Abwehransprüche kann nur die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen bei Beeinträchtigungen des Zugangs zu dem Gebäude der Gemeinschaft

Kommt es zu Beeinträchtigungen des Zugangs zu dem Gebäude der Gemeinschaft, ist aus­schließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, Abwehransprüche geltend zu machen; ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht aktivlegitimiert.
Beschließen die Wohnungseigentümer, Beeinträchtigungen des Zugangs zu dulden, ist ein solcher Beschluss nichtig.

BGH, Urteil vom 28.01.2022; V ZR 106/21

Sachverhalt

In einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft kommt es zu einer Auseinandersetzung über die Anlieferungen des im Erdgeschoss vorhandenen Supermarktes. Während der Anliefe­rungen wird die Feuerwehrzufahrt durch den Liefer-LKW blockiert; ein barrierefreier Zugang über die Hofdurchfahrt ist nicht möglich, das Wohngebäude ist während dieser Zeit lediglich über einen mit mehreren Treppenstufen versehenen Fußweg erreichbar. Eine gehbehinderte Miteigentümerin beanstandet die Beeinträchtigung des Zugangs zu dem Gebäude. Die Wohnungseigentümer beraten und beschließen in einer Wohnungseigentümerversammlung, die Anlieferung des Supermarktes mit einem LKW pro Tag in der Zeit von 07:00 Uhr bis 12:00 Uhr zu dulden, bis im öffentlichen Straßenraum eine Lieferzone eingerichtet wird. Der Betreiber des Supermarktes erhält zweimal wöchentlich Anlieferungen, die zu einer Blockade des barriere­freien Durchgangs für jeweils 1,5 Stunden führen; in dieser Zeit kann die gehbehinderte Klägerin barrierefrei die Wohnung nicht erreichen oder verlassen. Die Klägerin nimmt den Betreiber des Supermarktes auf Unterlassung der Nutzung der Feuerwehrzufahrt zu Liefer­zwecken in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht ändert das Urteil ab und hat die Beklagte zur Unterlassung der Nutzung der Feuerwehrzufahrt ver­pflichtet. Die Beklagte verfolgt im Revisionsverfahren ihren Klagabweisungsantrag weiter.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundes­gerichtshofes stellt indes zunächst klar, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nur durch die Gemeinschaft abgewehrt werden können, § 9 a Abs. 2 WEG. Auch wenn sich die Störung auf das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers auswirkt, verbleibt es bei der ausschließlichen Aktivlegitimation der Gemeinschaft. Der Umstand, dass hier der Zugang zu dem Sondereigentum durch den Liefer­betrieb erschwert wird, reiche nicht aus, um eine eigene Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümerin zu begründen. Nur bei einem vollständigen Entzug des Zugangs zu dem Wohnungseigentum wäre auch der betroffene Wohnungseigentümer berechtigt, eigene Rechte auszuüben. Da hier nur der barrierefreie Zugang, nicht jedoch der Zugang über die Eingangstreppe blockiert wurde, ist die Schwelle für die eigene Klagebefugnis der gehbehinderten Wohnungseigentümerin nicht überschritten. Der Umstand, dass auch Brandschutzbelange durch die Blockade der Feuerwehrzufahrt berührt werden, ändere hieran nichts.
Die Klägerin setzt sich in dem hier vorliegenden Sachverhalt gleichwohl mit ihrem Unter­lassungsanspruch durch, da die Klage noch vor dem 01.12.2020, mithin vor dem Inkrafttreten der Vorgabe aus § 9 a WEG erhoben wurde. Die noch nach altem Wohnungseigentumsrecht erhobene Klage war seinerzeit zulässig und bleibt auch nach Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrechtes weiterhin zulässig.
Der Beschluss der Wohnungseigentümer, die zeitweise Blockade der Feuerwehrzufahrt zu dulden, stehe der Geltendmachung eigener Rechte der Wohnungseigentümer nicht entgegen, so der V. Zivilsenat, da der Beschluss nichtig ist. Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, einen rechtswidrigen Zustand mit Wirkung für die Wohnungseigentümer hinzunehmen. Die Nutzung der Feuerwehrzufahrt zu gewerblichem Lieferverkehr ist bauordnungsrechtlich unzulässig, da die Feuerwehrzufahrt stets von Kraftfahrzeugen freizuhalten ist. Der Duldungsbeschluss der Wohnungseigentümer zielt damit auf die Hinnahme eines rechts­widrigen Zustandes und ist nichtig.
Der BGH stellt ferner heraus, dass die Beeinträchtigung des barrierefreien Zuganges zu dem Gebäude eine abwehrfähige Eigentumsstörung darstellt, § 1004 BGB. Der Betreiber des Super­marktes war damit zur Unterlassung der Beeinträchtigung des barrierefreien Zustandes zu ver­urteilen.

Fazit

Das berechtigte Anliegen der gehbehinderten Klägerin, barrierefrei das Gebäude erreichen und verlassen zu können, war in dem hier vorliegenden Sachverhalt aufgrund der Klagerhebung vor dem Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrechtes noch zu retten. Für alle anderen Sachverhalte, die die Störung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, gilt seit dem 01.12.2020 indes, dass ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Geltend­machung der Abwehransprüche berechtigt ist. Der beeinträchtigte Wohnungseigentümer muss
mithin zunächst innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen, dass eine Anspruchsverfolgung aufgenommen wird. Bei – wie hier – evident rechtswidrigen Zuständen ist das Ermessen der Wohnungseigentümer, ob ein Einschreiten der Gemeinschaft veranlasst wird hingegen auf null reduziert. Bei eilbedürftigen Angelegenheiten ist der Wohnungseigentums­verwalter berechtigt, aber auch verpflichtet, nachteilige Störungen im Namen der Wohnungs­eigentümergemeinschaft abzuwehren, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.