Kein Provisionsanspruch für den Wohnungsverwalter gegenüber dem Vermieter

Einem Wohnungsvermittler steht weder gegenüber dem Mieter noch dem Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.

BGH, Urteil vom 21.05.2026; I ZR 224/25

Sachverhalt

Die Klägerin, die Eigentümerin und Vermieterin von 129 Wohneinheiten ist, überträgt der Beklagten die Verwaltung der Wohnungen. Nach dem Verwaltervertrag obliegt der Beklagten die Erledigung aller zur laufenden Verwaltung notwendigen und zweckmäßigen Angelegenheiten. Hierzu zählen u.a. auch der Abschluss von Mietverträgen. Im Falle einer Neuvermietung einer Wohnung durch die Beklagte, soll diese nach dem Verwaltervertrag eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer gegenüber der Klägerin zustehen. Die Beklagte vermittelte 13 Neuvermietungen der von ihr verwalteten Wohneinheiten und stellte der Klägerin die Provisionen in Höhe von insgesamt 16.815,51 € in Rechnung, die die Klägerin zahlte. Die Klägerin verlangt Rückzahlung dieses Betrages mit der Begründung, der Beklagten stünde eine Provision nach dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung nicht zu.

Entscheidung

Landgericht und OLG bejahen einen Anspruch auf Rückzahlung der Provision und führen aus, dass die im Verwaltervertrag getroffene Provisionsvereinbarung gegen § 2 Abs. 2 S. 1 WoVermG verstoße. Der darin enthaltene Provisionsausschluss bei Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume, deren Verwalter der Wohnungsvermittler sei, erfasse nicht nur Maklerverträge des Wohnungsvermittlers mit dem Wohnungssuchenden, sondern auch solche mit dem Wohnungseigentümer oder Vermieter.
Der BGH bestätigt die Rechtsauffassung der Vorinstanzen und führt aus, dass die Beklagte nicht nur als Wohnungsvermittlerin, sondern auch als Verwalterin der vermittelten Wohnungen tätig geworden ist. Der gesetzliche Entgeltausschluss gelte nach Auffassung des BGH nicht nur für Provisionsvereinbarungen, die der Wohnungsvermittler mit dem Mieter getroffen hat, sondern auch für solche mit dem Vermieter der Wohnung. Aus dem gesetzlichen Wortlaut ergebe sich keine Beschränkung auf Provisionsvereinbarungen allein mit dem Wohnungssuchenden, der Regelungszusammenhang mit den anderen Bestimmungen des § 2 WoVermG spreche vielmehr dafür, dass der in § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, Fall 2 WoVermG normierte Provisionsausschluss nicht nur zugunsten des Mieters, sondern auch zugunsten des Vermieters eingreife. Nach Auffassung des BGH sei nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber es planwidrig versäumt habe, die Regelung auf einen Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers und -verwalters – nur – auf den Mieter zu beschränken. So habe der Gesetzgeber bei der Einführung des Bestellerprinzips in § 2 Abs. 1a WoVermG zwischen vom Wohnungssuchenden und vom Mieter erteilten Aufträgen differenziert, ohne dies zum Anlass zu nehmen, die Formulierung in § 2 Abs. 2 S. 1 WoVermG anzupassen.

Fazit

Das Urteil hat erhebliche praktische Konsequenzen für alle Hausverwaltungen, die auch maklerische Tätigkeiten anbieten. Wer als Verwalter eines Mietobjekts bestellt ist, darf für die Vermittlung von Mietverträgen über eben diese Einheiten künftig weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision verlangen – unabhängig davon, wie die vertragliche Vereinbarung im Verwaltervertrag formuliert ist. Entsprechende Klauseln sind schlicht unwirksam und bereits gezahlte Provisionen sind rückforderbar.
Verwalter und Makler, die beide Tätigkeiten in Personalunion oder über verbundene Gesellschaften ausüben, müssen ihre Vergütungsmodelle dringend überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Eine mögliche Gestaltungsalternative wäre die konsequente organisatorische Trennung von Verwaltungs- und Vermittlungsmandat: Übernimmt eine rechtlich eigenständige Gesellschaft die Vermittlung, während eine andere die Verwaltung führt, dürfte der Provisionsausschluss nach aktuellem Stand nicht greifen – dies sollte jedoch anwaltlich abgesichert werden. Ebenso bleibt die Provision bei der Vermittlung von Wohneinheiten zulässig, für die kein Verwalterauftrag besteht.