Anspruch auf Mängelbeseitigungskosten beim Erwerb von Bestandsimmobilien

Ein bloßer Mangelverdacht stellt nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstandes mindert. So verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.

BGH, Beschluss vom 26.02.2026; V ZR 83/25

Sachverhalt

Der beklagte frühere Eigentümer einer vermieteten Gewerbeimmobilie verkauft diese am 01.12.2020 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Der Mieter der Immobilie hatte auf eigene Kosten Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Im April 2020 wurde auf Veranlassung des Mieters ein neuer Linoleumbelag in den Kellerräumen der Immobilie verlegt. Im August 2020 telefonierten ein Mitarbeiter des Mieters und ein Mitarbeiter der Hausverwaltung des Eigentümers wegen des Kellerfußbodens miteinander. Im September 2020 besichtigten ein Mitarbeiter des Mieters und ein Bausachverständiger den Kellerfußboden und beschlossen, dass an drei Stellen Kernbohrungen stattfinden sollten.
Der Käufer verlangt von dem früheren Eigentümer Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 428.671,00 € für die Sanierung des Kellerfußbodens. Das OLG Dresden gibt der Klage statt mit der Begründung, dem Käufer stehe ein Schadensersatzanspruch zu wegen des Zustands des Grundstücks, der Anlass für die Beauftragung des Sachverständigen mit der Durchführung und Auswertung von Kernbohrungen gewesen sei. Der beklagte frühere Eigentümer habe die Feuchtigkeitsprobleme im Keller nicht ausreichend im Rechtsstreit bestritten. Die Revision ließ das OLG Dresden nicht zu.

Entscheidung

Der BGH lässt die Revision zu und hebt das angefochtene Urteil wegen Verletzung des Anspruchs auf Gewährung des rechtlichen Gehörs auf. Der BGH verweist die Sache an das Berufungsgericht zurück.

Für das weitere Verfahren weist der BGH auf Folgendes hin:
1.
Nicht jede Feuchtigkeit im Keller begründet einen Sachmangel, es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an. Von Bedeutung sei u. a., ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft werde, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Ein Sachmangel liegt regelmäßig dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit ein muffiger, modrig-feuchter Geruch durch die Bereiche des Hauses zieht.

2.
Nicht jeder Mangelverdacht begründet aber einen Sachmangel. Ein bloßer Mangelverdacht stellt vielmehr nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert.
Bei einem Grundstück stellt jedoch nach ständiger Rechtsprechung des BGH schon der bloße Altlastenverdacht einen Sachmangel dar. Gleichermaßen stellt bereits ein Hausschwammverdacht einen Sachmangel dar. Abgesehen von diesen Sonderfällen muss der Sachmangel jedoch festgestellt werden und der bloße Mangelverdacht reicht regelmäßig nicht aus.

Fazit

Der vorliegende Beschluss des BGH gibt insbesondere beim Erwerb von Bestandsimmobilien den Prüfungsmaßstab, ob Gewährleistungsansprüche des Käufers gegeben sind, vor. Gewährleistungsansprüche bei gebrauchten Immobilien bestehen in der Regel nur, wenn eine Beschaffenheitsangabe getroffen ist bzw. wenn vom Verkäufer zu offenbarende Mängel arglistig verschwiegen wurden. So ist auch nicht jede Kernbohrung offenbarungspflichtig; Es kommt vielmehr darauf an, aus welchem Anlass die Kernbohrung durchgeführt wird, was deren Ergebnis ist und welche Auswirkung sie auf die Kaufsache hat.