Betriebskosten: Wirtschaftlich auch ohne Vergleichsangebote

1. Die Regelungen über den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB finden grundsätzlich auch Anwendung, wenn der Mieter einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S.  1 Hs. 2 BGB) rügt.
2. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes liegt nicht schon dann vor, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegt, keine Vergleichsangebote einholt. Entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen nicht zu marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.

BGH, Urteil vom 20.05.2026; VIII ZR 6/24

Sachverhalt

Die Parteien streiten über Betriebskostennachzahlungsbeträge für die Jahre 2017 und 2018. Die Mieter wenden ein, es läge ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, weil der Vermieter keine Vergleichsangebote für Dienstleistungen eingeholt habe. Der Vermieter wendet ein, die Mieter seien mit dem Einwand ausgeschlossen, weil die Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB ausgeschlossen sei.

Entscheidung

Der BGH hat die Sache zunächst zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurückgewiesen, weil der Ablauf der Einwendungsfrist erstmalig in der Revisionsinstanz gerügt wurde. Das Berufungsgericht hat daher zunächst aufzuklären, ob die Mieter ihre Einwendungen nach Maßgabe der Vorschrift fristgemäß geltend gemacht haben und ob sich der Vermieter treuwidrig verhält, wenn er sich erstmals in der Revisionsinstanz auf den Einwendungsausschluss beruft.

Rechtlicher Hintergrund

Der BGH führt in der Entscheidung allerdings schon aus, dass auch ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot unter die Einwendungsfrist für den Mieter fällt. Dies wurde in der Literatur teilweise in Zweifel gezogen, weil es sich bei der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes um eine vertragliche Nebenpflichtverletzung handelt, die deswegen nicht unter die Ausschlussfrist fallen soll. Mit diesem Streit räumt der BGH nun auf. Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB vor allem eine Befriedungsfunktion. Beide Parteien sollen in absehbarer Zeit nach Zugang der Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche haben. Dieses Ziel würde nicht erreicht, wenn man Ausnahmen zulassen würde, die sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift ergeben. Dies wurde nun ausdrücklich auch für Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot entschieden. Mit der Zurückverweisung geht es nun nur noch darum, den zugrunde liegenden Sachverhalt hinsichtlich des Zeitpunkts des Zugangs der Betriebskostenabrechnung und des Zeitpunkts des Zugangs der Einwendung aufzuklären.

Fazit

Eine weitere Grundsatzentscheidung für das Betriebskostenrecht mit der für die Parteien Rechtsklarheit zum Umgang mit betriebskostenrechtlichen Einwendungen und deren Rechtsfolgen geschaffen wurde.