Wer ohne bestellt zu sein oder ohne einen gültigen Verwaltervertrag eine GdWE faktisch vertritt, haftet gleich einem ordentlich bestellten Verwalter

Handelt jemand als Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB.
Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden.

BGH, Urteil vom 30.01.2026; V ZR 76/25

Sachverhalt

Die Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Beklagte ist ihre ehemalige Verwalterin. In der ersten Eigentümerversammlung am 15.05.2017 wurde die Beklagte entlastet und erneut als Verwalterin bis zum 31.05.2018 bestellt. Nach Ablauf dieser Zeit führte die Beklagte die Verwaltung der Klägerin zunächst faktisch fort. Von einem von der Beklagten im eigenen Namen für die Klägerin geführten Konto pfändete das Finanzamt am 19.07.2019 einen Betrag in Höhe von 12.280,52 €, von dem ein Betrag in Höhe von 6.000,00 € der Klägerin wieder gutgeschrieben wurde. In dem Zeitraum vom 15.06.2019 bis zum 05.08.2020 wurden von diesem Konto zudem auf Veranlassung der Beklagten Rechnungen der Firma D.K. für die Parkpflege in Höhe von insgesamt 16.541,17 € beglichen. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin gestützt darauf, sie sei nicht zur Zahlung der Kosten für die Parkpflege verpflichtet gewesen und habe zudem einen Anspruch auf Erstattung eines Restbetrags von 6.280,52 € wegen der erfolgten Pfändung, die Zahlung von insgesamt 22.821,59 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der Revision verfolgt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Der BGH bestätigt den Zahlungsanspruch der GdWE gegen die ehemalige Verwalterin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen der gezahlten Parkpflegekosten und der erfolgten Pfändung, da sie die ihr als faktische Verwalterin obliegenden schuldrechtlichen Pflichten verletzt habe. Handelt jemand als Verwalter einer GdWE, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der GdWE nach § 280 Abs. BGB. Nach allgemeiner und zutreffender Meinung besteht zwischen dem faktischen Verwalter und der GdWE eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Das aufgrund des Schuldverhältnisses bestehende Pflichtenprogramm des faktischen Verwalters entsprich dem eines bestellten Verwalters, Insbesondere muss der faktische Verwalter auch die Vermögensinteressen der GdWE wahren und darf keine unberechtigten Zahlungen vornehmen. Die GdWE hat vorgetragen, die Pflichtverletzung liege darin, dass die Beklagte als faktische Verwalterin die Zahlungen an die Firma D.K. angewiesen habe, obwohl die GdWE nie Partei des Vertrages vom 24.09.2012 geworden sei, der zwischen der Firma D.K. und dem damaligen Bauträger geschlossen wurde. Schließt ein Bauträger bzw. der teilende Eigentümer einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzt der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft eine Vertragsübernahme (§§ 414 f. BGB) durch Beschluss voraus. Eine solche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 1 WEG ist nicht erfolgt. Dieser Vortrag genügt dem BGH für die schlüssige Darlegung einer objektiven Pflichtverletzung in Gestalt unberechtigter Zahlungen aus dem Vermögen der Klägerin. Rechtsfehlerfrei ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass die GdWE im Hinblick auf den gepfändeten Betrag einen Anspruch auf Zahlung weiterer 5.000,00 € hat.

Praxishinweis

Verwalter sollten prüfen, ob der ursprüngliche Bauträger Verträge (z.B. für Verwaltung, Versorgung oder Pflege) abgeschlossen hat, die nicht ordnungsgemäß durch Beschluss auf die GdWE übergegangen sind. Es können Schadensersatzansprüche der GdWE gegen die Verwaltung entstehen, sollten rechtsgrundlose Zahlungen auf solche Verträge geleistet werden.

Fazit

Wird die Verwaltung nach Ablauf des Verwaltervertrages stillschweigend weitergeführt oder hat der Bauträger einen Verwalter eingesetzt, ohne dass die entstehende GdWE selbst einen Beschluss über die Bestellung gefasst hat, dann darf die GdWE darauf vertrauen, dass auch ein nicht ordnungsgemäß bestellter Verwalter für Pflichtverletzungen zur Verantwortung gezogen werden kann. Wer faktisch als Verwalter tätig wird, sollte sich daher stets der vollen Pflichtenbindung bewusst sein. Insbesondere die Verpflichtung, die Vermögensinteressen der GdWE zu wahren und keine unberechtigten Zahlungen zu veranlassen, gilt uneingeschränkt wie bei einem ordentlich bestellten Verwalter.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Festellungsklage hinsichtlich der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden Rechte und Pflichten
BGH, Urteil vom 27.02.2026; V ZR 98/25

Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.
Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.
Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden.

AGB-Klausel des Bauträgers, die zur Zustimmung zu nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung verpflichtet, ist unwirksam
BGH, Urteil vom 23.01.2026; V ZR 91/25

Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, die einen Verbraucher als Erwerber verpflichtet, nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung durch den Verwender zuzustimmen, ist unwirksam, wenn sie nicht erkennen lässt, dass eine Zustimmung nur bei Vorliegen im Einzelnen benannter triftiger Gründe verlangt werden kann.
Ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Verpflichtung des Vertragspartners, einer von dem Verwender gewünschten nachträglichen Vertragsänderung zuzustimmen, gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, kann sich eine Zustimmungspflicht des Vertragspartners im Regelfall nicht aus § 242 BGB ergeben.

Zur Rechtzeitigkeit der Vorlage von Unterlagen für die Beschlussfassung
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 30.01.2026; 2-13 S 37/25

Vergleichsangebote (bei denen der BGH jüngst in Zweifel gezogen hat, ob es ihrer stets bedarf, BGH; V ZR 7/25), die erst in der Versammlung vorgelegt werden, begründen per se keinen Anfechtungsgrund. Unterlagen müssen, nach der Rechtsprechung so rechtzeitig vorgelegt werden, dass eine sachgerechte Beschlussfassung möglich ist. Wenn die Alternativen auch in der Diskussion in der Versammlung geprüft werden können und die Angebote auch nicht so komplex sind, dass eine längere Prüfung nötig wäre, entspricht der Beschluss noch ordnungsmäßiger Verwaltung.