Bauliche Veränderung von Kellerräumen entgegen der durch die GdWE vereinbarten Zweckbestimmung

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung (hier Kellernutzung) zu nutzen, führt dies jedenfalls dann nicht zu einer erfolgreichen Anfechtung des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.

BGH, Urteil vom 10.10.2025; V ZR 192/24

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden umfassende bauliche Veränderungen im Keller des gemeinschaftlichen Anwesens genehmigt. Die Beschlüsse werden angefochten. Der Kläger befürchtet durch den umfassenden Umbau eine Wohnnutzung zu ermöglichen. Die Anfechtungsklage blieb in erster Instanz erfolglos, in der Berufungsinstanz wurde der Klage stattgegeben, da der Beschluss nach dem Umbau eine Nutzung (Wohnraumnutzung) ermögliche, die von der vereinbarten Kellernutzung in der Teilungserklärung abweiche. Dagegen richtet sich die Revision.

Entscheidung

Der BGH bestätigt das Urteil. Richtig sei grundsätzlich, dass ein in der Gemeinschaftsordnung als Keller bezeichneter Raum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Es sei auch bereits entschieden, dass eine Beschlusskompetenz bestehe, bauliche Veränderungen zu beschließen durch die eine vereinbarte Nutzung faktisch unmöglich sei. Ob und unter welchen Bedingungen der Beschluss dann anfechtbar sei, sei demgegenüber ungeklärt. Vergleichbar sei das Problem, wenn ein Baubeschluss zwangsläufig dazu führe, dass faktisch nur noch eine Nutzung erfolge, die nach der Teilungserklärung ausgeschlossen sei. So liege der Fall hier aber nicht. Durch die Umbaumaßnahmen sei keineswegs sicher, dass ausschließlich eine Wohnnutzung erfolgen würde. Denkbar sei auch, dass eine Nutzung in einem Umfang erfolge, die nicht mehr beeinträchtige, als die für einen Kellerraum typische Nutzung, etwa die Nutzung als Hobbyraum. Dass eine nach der Teilungserklärung unzulässige Nutzung nur möglich sei, führe daher nicht dazu, dass der Beschluss anfechtbar sei. Allerdings schließe der Baubeschluss spätere Klagen wegen einer unzulässigen Nutzung ebenso wenig aus, wie Klagen wegen einzelner Störungen des Eigentümers, etwa Lärmbelästigungen. Insoweit sei zwischen der Zulässigkeit der Baumaßnahmen einerseits und der tatsächlichen späteren Nutzung zu differenzieren.

Fazit

Der BGH trennt die Rechtmäßigkeit des Gestattungsbeschlusses von möglichen Rechtsmitteln gegen die spätere Nutzung, wenn hiervon Beeinträchtigungen ausgehen. Dies vereinfacht die Prüfung der Rechtmäßigkeit baulicher Veränderungen deutlich. Die umstrittene Frage, wie Beschlüsse zu baulichen Veränderungen sich zu abweichenden Nutzungsvereinbarungen verhalten, beantwortet die Entscheidung aber noch nicht. Geklärt war bereits, dass eine Beschlusskompetenz besteht. Nun ist entschieden, dass ein Beschluss jedenfalls nicht deshalb anfechtbar ist, wenn nach dem Umbau zumindest auch eine Nutzung möglich ist, die nicht vereinbarungswidrig ist. Wie es sich verhält, wenn aber das Schwimmbad durch einen Baubeschluss zerstört wird, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt. Offen lässt der BGH auch, welche Tatbestandsmerkmale des § 20 WEG eigentlich problematisch sind. Das Urteil behandelt lediglich pauschal die Anfechtbarkeit. Des Amtsgericht Hamburg-Altona hatte insoweit mit Urteil vom 17.10.2024, 303a C 1/24, entschieden, dass, auch wenn ein Schwimmbad in der Teilungserklärung enthalten ist, durch Beschluss über eine Baumaßnahme entschieden werden kann, die letztlich zu einer Stilllegung des Schwimmbades führt.