Gesetzliche Regelungen zur Wohnraummieterhöhung sind nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar

1. Mietet eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine im Mietvertrag als „Wohnung“ bezeichnetes Mietobjekt an, findet das Wohnraummietrecht wegen des nicht vorhandenen Wohnbedarfs keine Anwendung.
2. Eine mietvertragliche Klausel, die lediglich klarstellt, dass gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vereinbart und zahlbar sind, setzt für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen voraus, dass der Anwendungsbereich des zugrundeliegenden Gesetzes auch tatsächlich eröffnet ist.

LG München I, Urteil vom 03.06.2025; 34 O 7618/24

Sachverhalt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist Mieterin über die im Mietvertrag als „Wohnung“ ausgewiesenen Räumlichkeiten. In § 3 Ziff. 5 des Mietvertrages heißt es: „Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar.“ Im Jahr 2015 stimmt die Mieterin einer Mieterhöhung zu. Mit Schreiben vom 28.06.2023 verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Seiner Ansicht nach handele es sich hierbei um eine zulässige gesetzliche Mieterhöhungsregelung im Sinne von § 3 Ziff. 5 des Mietvertrages. Die mietende Wohnungseigentümergemeinschaft stimmt dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, woraufhin der Vermieter Klage erhebt.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das LG München I hält die Klage des Vermieters für unbegründet, ein gesetzlicher Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Mieterhöhung bestehe nicht. Die Regelung setze nämlich zunächst ein Wohnraummietverhältnis voraus. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat als juristische Person aber grundsätzlich keinen eigenen Wohnbedarf. Daran ändere weder die Bezeichnung des Mietvertrages in der Überschrift als „Wohnraummietvertrag“ etwas noch der Umstand, dass es sich bei dem Mietobjekt tatsächlich um eine Wohnung handele. Für die rechtliche Einordnung eines Mietverhältnisses sei nicht die Überschrift des Vertrags maßgeblich, sondern allein die tatsächliche Nutzung der Mietsache. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift scheide aus. Es fehle bereits an einer planwidrigen Regelungslücke, da der Gesetzgeber die Regelungen zur Mieterhöhung im Wohnraummietrecht bewusst vom Gewerbemietrecht abgetrennt habe. Zudem fehle es an der erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlage, da das Wohnraummietrecht dem besonderen Schutz des Mieters diene, der bei der Geschäftsraummiete nicht in gleichem Maße bestehe. Überdies bestehe auch kein vertraglicher Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 3 Ziff. 5 des Mietvertrages. Der Wortlaut der Klausel verweise nur auf „gesetzlich oder behördlich zugelassene Mieterhöhungen“ und setze somit deren Zulässigkeit als Voraussetzung für die Anpassung der Miete voraus. Es handele sich hierbei nicht um eine Regelung, die eine Mieterhöhung unabhängig von den gesetzlichen Erhöhungsmechanismen gestattet, sondern lediglich um eine Bezugnahme auf gesetzlich zulässige Mieterhöhungen, die sich aus den jeweiligen rechtlichen Vorgaben ergeben. Da neben dem auf Gewerbemietverhältnisse nicht anwendbaren § 558 BGB keine andere gesetzliche Grundlage für eine einseitige Mieterhöhung vorliege, ergebe sich aus der Klausel keine eigenständige Anspruchsgrundlage. Die vorherige Zustimmung zur Mieterhöhung aus dem Jahr 2015 lasse sich zudem nicht konkludent dahingehend auslegen, dass § 558 BGB auf das vorliegende Mietverhältnis Anwendung finden soll. Es handele sich hierbei schlichtweg um eine Willenserklärung der Mieterin zu dieser konkreten Mieterhöhung. Damit sei nicht verbunden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft jedem zukünftigen Mieterhöhungsverlangen zustimmen muss. Sie habe die Zustimmung zur Mieterhöhung in Ermangelung einer Anspruchsgrundlage des Vermieters rechtmäßig verweigern dürfen.

Fazit

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Wohnung nicht zu Wohnzwecken anmieten, weil sie keinen eigenen Wohnbedarf haben kann. Demnach findet auf solche Mietverhältnisse nicht das Wohnraum-, sondern das Gewerberaummietrecht Anwendung. Nichts anderes gilt für einen Arbeitgeber, der die Wohnung für seinen Mitarbeiter anmietet. Ein allgemeiner Verweis im Mietvertrag auf die Anwendbarkeit von gesetzlichen Mieterhöhungsregelungen eröffnet nicht den Rückgriff auf § 558 BGB, der sich explizit nur auf Wohnraummietverhältnisse bezieht. Stattdessen ist einem Vermieter geraten, auf gewerbliche Mieterhöhungsmöglichkeiten zu vereinbaren, wie beispielsweise einer Wertsicherungsklausel, Spannungsklausel, Staffelmiete oder Indexmiete.