Unwirksame AGB-Klausel des Auftraggebers des Maklers

1. Eine im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgende individuelle Änderung des Wortlauts einer (ursprünglich) gemäß 305 Abs. 1 Satz 1 BGB vorformulierten Klausel steht dem AGB-Charakter der schließlich vereinbarten Klausel nicht per se entgegen, sondern stellt lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB dar.
2. Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass der Kaufvertrag – aus welchen Gründen auch immer – nicht durchgeführt wird, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages und kann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein.

OLG Hamm, Urteil vom 29.01.2026; 18 U 53/25

Sachverhalt

Die klagende Maklerkundin begehrt vom Makler Rückzahlung der Provision in Höhe von 232.000 €, die sie an den Makler für den Nachweis eines projektierten Seniorenpflegeheims zahlte. Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag abgeschlossen. In § 3 Abs. 3 war unteranderem vereinbart:

„Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, ist die dem Makler gezahlte Provision an den Auftraggeber zurückzuzahlen.“

Die Klägerin trat vom notariellen Kaufvertrag zurück. Der Makler verweigerte die Rückzahlung der Provision mit der Begründung, die besagte Klausel im Maklervertrag sei eine unwirksame AGB der Klägerin. Die Klägerin hatte dem Beklagten zunächst ein Vertragsangebot übersandt, aus dem sich ergab, dass der Provisionsanspruch rückwirkend entfallen sollte, soweit der Kaufvertrag – gleich aus welchem Grund – nicht durchgeführt werden sollte. Im Laufe der Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien wurde die Provisionsregelung wie folgt abgeändert:

„Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, ist die dem Makler gezahlte Provision von diesem an den Auftraggeber zurückzuzahlen.“

Entscheidung

Das Landgericht gibt der Klage statt. Auf die Berufung des beklagten Maklers weist das OLG Hamm die Klage auf Rückzahlung ab. Das OLG führt aus, dass der Maklervertrag von der Klägerin erstellt und dem beklagten Makler übersandt worden sei. Im Laufe der Verhandlungen sei die Provisionsregelung in § 3 des Maklervertrages geändert worden. Der von der Klägerin ursprünglich erstellte Vertragstext erweckt, wie das OLG ausführt, die Auffassung, dass die Vertragsklauseln für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert waren und dass es sich um ein Vertragsmuster handelte, das auf das jeweilige konkrete Projekt angepasst werden konnte und sollte. Auch die nachträgliche individuelle Änderung der Provisionsregelung in § 3 steht nach Auffassung des Gerichts dem AGB-Charakter des Vertrages nicht entgegen. Eine Änderung des Wortlauts stellt lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung dar, da aber vorliegend der Kerngehalt der Regelung erhalten blieb, war die Klausel nach Auffassung des Gerichts vorformuliert. Die Parteien des Maklervertrages haben die Rückzahlungsklausel auch nicht, wie im Urteil weiter ausgeführt wird, „im Einzelnen ausgehandelt“. Der Makler verdient nach § 652 Abs. 1 BGB die Provision mit Zustandekommen des Hauptvertrages. Soweit die Parteien den vorliegenden Maklervertrag verhandelten, wurde der gesetzesfremde Kerngehalt, wonach die Provisionszahlung mit der Durchführung des Kaufvertrages verknüpft wurde, aber nicht abgeändert. Es war nach den objektiven Umständen des Falls für das Gericht mithin nicht erkennbar, dass die Klägerin den dargelegten Kerngehalt der Regelung in den Verhandlungen mit dem Makler zur Disposition gestellt hatte. Die Auslegung der Klausel ergab vielmehr, dass das Risiko der Durchführung des Hauptvertrages praktisch vollständig beim Makler verbleiben sollte.

Fazit

Ein ungewöhnlicher Maklerrechtsfall! Üblicherweise werden in der Rechtsprechung die AGB eines Maklervertrages auf ihre Wirksamkeit überprüft. Vorliegend geht es um die AGB eines Investors, der das Risiko der Vertragsdurchführung entgegen der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB – vergeblich – auf den Makler verlagern wollte.