Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts bei Vorschüssen

Im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird.

BGH, Urteil vom 14.11.2025; V ZR 190/24

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit 2019 die Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen ausgeblieben. Ein Wohnungseigentümer hat den Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2019 in 2021 rechtskräftig titulieren lassen. Eine Erstellung der Abrechnung ist gleichwohl zunächst nicht erfolgt. Der Wohnungseigentümer übte daraufhin für die Zeit von Juni 2022 bis September 2022 ein Zurückbehaltungsrecht an den Wohngeldzahlungen in Höhe von insgesamt 18.540,00 € aus. In einer Wohnungseigentümerversammlung im Januar 2021 hatten die Wohnungseigentümer zum Tagesordnungspunkt 6) beschlossen, dass der bisherige Wirtschaftsplan fort gilt und auf dieser Grundlage die Wohngeldbeiträge einschließlich der Zuführungen zu der Erhaltungsrücklage zu leisten sind. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt den das Zurückbehaltungsrecht ausübenden Wohnungseigentümer auf Zahlung der rückständigen Wohngeldbeiträge in Anspruch und obsiegt in erster und zweiter Instanz. Mit der Revision verfolgt der Wohnungseigentümer die Berücksichtigung seines Zurückbehaltungsrechtes weiter.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes bekräftigt, dass gegen die beschlossenen Wohngeldbeiträge ein Zurückbehaltungsrecht durch einen Wohnungseigentümer nicht ausgeübt werden kann. Es stehen sich zwar jeweils fällige Ansprüche gegenüber, da die Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits ihre Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnungen nicht erfüllt hatte und andererseits der Wohnungseigentümer aufgrund der Fortgeltung des Wirtschaftsplanes zur Zahlung der laufenden Wohngeldbeiträge verpflichtet ist. Dies führe nicht jedoch nicht zu einer Berechtigung, ein Zurückbehaltungsrechts aus § 273 BGB auszuüben.
Nach der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Rechtslage war die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes ohnehin nicht möglich, da die Erstellung der Jahresabrechnung eine Aufgabe des Wohnungseigentumsverwalters war und der Anspruch auf Erstellung der verspäteten Abrechnung sich gegen den Verwalter richtete. Es fehlte seinerzeit bereits an einer Gegenseitigkeit der Forderung des Wohnungseigentümers auf Erstellung der Abrechnung und des Wohngeldanspruches der Gemeinschaft. Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts ist die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung auf die Gemeinschaft übergeleitet worden, der Verwalter ist nunmehr lediglich als Vertretungsorgan für die Gemeinschaft insoweit tätig.
Trotz dieser Änderung der rechtlichen Grundlagen, die zu einer Gegenseitigkeit der beiderseitigen Ansprüche geführt hat, verneint der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes weiterhin die Berechtigung, ein Zurückbehaltungsrecht an den Wohngeldbeiträgen auszuüben.
Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes kann aus der sogenannten Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistung grundsätzlich ausgeschlossen sein. Das Finanzierungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaften wäre mit der Zulassung eines Zurückbehaltungsrechtes gefährdet. Mit den Zahlungen entsprechend des Wirtschaftsplanes wird gewährleistet, dass die für die Bewirtschaftung der Wohnungseigentumsanlage notwendigen Mittel tatsächlich bereitstehen. Mit der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes werde der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage für das betroffene Wirtschaftsjahr entzogen und die Handlungsfähigkeit stark beschränkt. Bei Zahlungsausfällen kann die Versorgung der Gemeinschaft mit notwendigen Leistungen gefährdet werden und ein Mehraufwand durch Verzugskosten entstehen, die in dem Wirtschaftsplan nicht berücksichtigt ist. Der BGH betont, dass der Wirtschaftsplan nicht mit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes unterlaufen werden darf; entsprechendes gelte für die Zuführungen zu der Erhaltungsrücklage, die ebenfalls der Sicherstellung des Finanzbedarfes der Gemeinschaft dient.
Das Zurückbehaltungsrecht eines Wohnungseigentümers ist auch dann ausgeschlossen, wenn die Forderung, die der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft hat anerkannt oder rechtskräftig zuerkannt ist. Der BGH stellt insoweit klar, dass eine Aufrechnung mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen gegen die laufenden Wohngeldzahlungen zwar zulässig ist. Mit der Aufrechnung wird eine Tilgung der etwaig wechselseitig bestehenden Forderungen vorgenommen, darin liegt keine Gefährdung des Finanzierungssystems der Gemeinschaft. Bei dem Zurückbehaltungsrecht verhält es sich hingegen anders. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes führt nicht zu einem Erlöschen der wechselseitigen Forderungen und steht damit der Aufrechnung nicht gleich. Dem Wohnungseigentümer stehe es offen, den rechtskräftig titulierten Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen, insoweit bestehe kein Erfordernis, ein weitergehendes Sicherungsrecht in Gestalt der zurückbehaltenden Wohngeldbeiträge an die Hand zu geben.

Fazit

Der Bundesgerichtshof betont, dass auch nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts die Finanzverfassung der Gemeinschaft nicht durch Maßnahmen einzelner Wohnungseigentümer gefährdet werden darf. Das Interesse der Gemeinschaft an hinreichender Liquidität hat Vorrang vor dem Interesse eines einzelnen Wohnungseigentümers, berechtigte Ansprüche durchzusetzen. Etwaig unerledigte Ansprüche sind zu titulieren und in der Zwangsvollstreckung durchzusetzen, die ergänzende Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes als Druckmittel kommt hingegen nicht in Betracht.