Provisionsanspruch bei Anfechtung des notariellen Kaufvertrages

Für den Bestand der Provisionspflicht kommt es nicht darauf an, dass der Kaufvertrag umgesetzt wird; schon der wirksame Abschluss des Grundstückskaufvertrages löst die Provisionspflicht des Maklerkunden aus. Der Rücktritt ebenso wie die einvernehmliche Vertragsaufhebung sind in der Regel ohne Einfluss auf die Provisionspflicht.

LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2025; 325 O 102/23

Sachverhalt

Der klagende Makler weist einen Interessenten provisionspflichtig ein Objekt nach. Es handelt sich um ein mehrgeschossiges Gebäude, das in elf Wohneinheiten aufgeteilt ist, drei davon im Dachgeschoss, die alle vermietet waren. Die Bauzeit des Gebäudes lag vor dem zweiten Weltkrieg. Der Kaufvertrag wurde abgeschlossen mit der Bestätigung, dass der kaufende Maklerkunde die Provision zu zahlen habe. Im Kaufvertrag war ein Ausschluss der Mängelhaftung vereinbart, sofern der Verkäufer nicht vorsätzlich handelt. Weiter heißt es im Kaufvertrag: „Der Verkäufer garantiert, dass (…) die vermieteten Räumlichkeiten vollen Umfangs zur Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt sind.“ Tatsächlich existieren nur unvollständige Unterlagen in den Bauakten, und zwar Genehmigungen für einen Umbau mehrerer Wohneinheiten. Ein Großteil der Bauakten aus der Zeit vor dem zweiten Weltkrieg war im Krieg verbrannt.
Der Käufer erklärt nach Abschluss des Kaufvertrages die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und tritt vom Kaufvertrag zurück. Die Verkäuferin stimmt dem Rücktritt zu. Der klagende Makler verlangte seine Provision in Höhe von 46.410,00 €. Später vermittelt der Makler das Objekt an einen anderen Käufer, der an den Makler eine Provision zahlt.

Entscheidung

Das Landgericht Hamburg gibt der Zahlungsklage des Maklers statt und führt aus, dass die Provisionspflicht durch die Aufhebung des Kaufvertrages durch die Parteien des Kaufvertrages nicht erloschen sei. Für den Bestand der Provisionspflicht kommt es nicht darauf an, dass der Kaufvertrag umgesetzt wird. Der wirksame Grundstückskaufvertrag löst vielmehr die Provisionspflicht schon aus. Soweit die Beklagte geltend macht, sie habe den Kaufvertrag wirksam wegen arglistiger Täuschung der Verkäufer anfechten können, fehlt es nach Auffassung des Landgerichts Hamburg an der erforderlichen Kausalität. Die Beklagte war über den tatsächlichen Inhalt der Bauakten und über dessen Bewertung durch die Mitarbeiter des Bauamtes vor Abschluss des Kaufvertrages umfassend informiert. Das Landgericht hat dazu die Zeugin T gehört, die aussagte, dass sie mit einem Herrn B vom Bauamt telefoniert und gefragt habe, ob die vorliegenden Unterlagen eine Genehmigung der baulichen Nutzung darstellten. Dies habe Herr B verneint. Von dem Inhalt der Gespräche mit dem Bauamt hatte die Zeugin die Beklagte vor Vertragsabschluss informiert.
Im Rahmen einer umfangreichen Beweiswürdigung wertet das Landgericht die Aussage der Zeugin T als glaubwürdig. Da die Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB nur demjenigen zusteht, der durch arglistige Täuschung oder Drohung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, die Beklagte aber über den tatsächlichen Inhalt der Bauakten und über dessen Bewertung durch die Mitarbeiter des Bauamtes für Kaufvertragsabschluss informiert war, entfallen damit die Voraussetzungen für eine Anfechtung.

Fazit

Ficht der Maklerkunde im Provisionsrechtsstreit den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an, trifft ihn die Beweislast dafür, dass er durch arglistige Täuschung zur Abgabe der Willenserklärung veranlasst wurde. Ihn trifft weiter die Beweislast für die Kausalität, wobei ein Anscheinsbeweis in Betracht kommen kann, wenn die Täuschung nach der Lebenserfahrung geeignet ist, die Willenserklärung zu beeinflussen. Für den Makler führen diese Rechtsstreitigkeiten in der Regel auch im Erfolgsfall zu einer unabsehbaren Verzögerung der Provisionszahlung.