Heimfallanspruch

Der Heimfallanspruch im Sinne von § 36 Abs. 1 WEG kann nicht vor dem Dauerwohnrecht entstehen. Die Verjährungsfrist des § 36 Abs. 3 WEG für diesen Anspruch beginnt daher frühestens mit der Eintragung des Dauerwohnrechtes in das Grundbuch zu laufen.

BGH, Urteil vom 05.12.2025, V ZR 283/24

Sachverhalt

Eine Bauherrengemeinschaft hat eine Wohnanlage mit 34 Eigentumswohnungen errichtet. Im Jahr 2000 trat der Kläger der Bauherrengemeinschaft bei und kaufte am 06.03.2013 ein Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG zu einem Kaufpreis in Höhe von 193.000,00 €. Der Kaufvertrag enthielt auch eine Baubeschreibung. Ferner wurde ein Heimfall des Dauerwohnrechtes auf die Bauherrengemeinschaft für den Fall vereinbart, dass der Kläger aus der Bauherrengemeinschaft ausscheiden würde. Die Anlage wurde teilweise abweichend von der Baubeschreibung aus dem Kaufvertrag errichtet. Der Kläger beendete daraufhin seine Mitgliedschaft zum 01.01.2020 und machte im Hinblick auf einen Teil der Kaufpreiszahlung ein Zurückbehaltungsrecht wegen behaupteter Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend. Die Bauherrengemeinschaft machte am 08.01.2020 den Heimfallanspruch geltend. Das Dauerwohnrecht ist noch nicht im Grundbuch eingetragen. Der Kläger macht die Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum geltend. Das Landgericht wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht gab der Klage statt. Dagegen wurde die Revision eingelegt.

Entscheidung

Der BGH weist die Klage ab. Die Ansprüche des Klägers sind jedenfalls nicht durchsetzbar. Das Berufungsurteil wird deshalb aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das OLG zurückgewiesen. Aufgrund der Kündigung der Mitgliedschaft in der Bauherrengemeinschaft würde es sich bei der Geltendmachung der Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten Zustandes des Gemeinschaftseigentums um eine unzulässige Rechtsausübung des Klägers handeln. Dies wäre nicht der Fall, wenn der Heimfallanspruch der Genossenschaft verjährt und damit nicht mehr durchsetzbar wäre. Eine Verjährung ist allerdings nicht eingetreten. Die Verjährung tritt erst in 6 Monaten von dem Zeitpunkt ein, in dem der Eigentümer vom Eintritt der Voraussetzungen für den Heimfall Kenntnis erlangt hat, hier also ab Wirksamkeit der Kündigung der Mitgliedschaft. Die Verjährungsregelung knüpft allerdings an die Möglichkeit an, den Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers zum dinglichen Inhalt des Dauerwohnrechts zu machen. Deshalb kann die Verjährungsfrist auch nicht vor Entstehung des Dauerwohnrechts beginnen. Hieran würde auch die Anerkennung eines Anwartschaftsrechts nichts ändern. Das OLG muss daher prüfen, ob dem Kläger, wie einem fremden Dritten, ein Anspruch auf Herstellung des Gemeinschaftseigentums zusteht. Vorrang haben Ansprüche innerhalb der Bauherrengemeinschaft. Umgekehrt kann sich diese vom Kaufvertrag vor Eintragung des Dauerwohnrechts nur lösen, wenn die Kündigung der Mitgliedschaft für sie ein Rücktritts- oder Kündigungsrecht auslöst.

Fazit

Bei einem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht kann wie bei einem Erbbaurecht ein Heimfallanspruch vereinbart werden. Anders als beim Erbbaurecht bestehen hier allerdings kaum Grenzen. Auch die fehlende Eigennutzung kann Heimfallgrund sein. Der Eigentümer kann damit die Übertragung des Rechts beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf sich verlangen. Der Heimfallanspruch als dinglicher Anspruch kann aber frühestens mit dem Dauerwohnrecht entstehen und deshalb auch nicht vorher verjähren.